Ho acquistato casa a febbraio, ma vivo effettivamente qui da un mese. In questi giorni ci sono stati dei fortissimi acquazzoni che mi hanno fatto riscontrare numerosi problemi alla veranda. Gli infissi fanno passare acqua..in mezza giornata ne ho raccolta 8 litri!
Ora, so che nell’atto viene scritto che la compri così com’è, ma io non l’ho comprata in un giorno di pioggia ma di sole…per cui il problema l’ho riscontrato solo ora. E soprattutto l’agenzia con la quale ho trattato, sotto le nostre ripetute richieste prima dell’acquisto, ci ha dato delle informazioni errate riguardo lo stato della veranda e del cielo del poggiolo sopra, omettendo quali erano le reali condizioni e anzi assicurando che era tutto a posto. Come mi devo comportare ora?
Ho contattato l’agenzia, ma loro se ne sono accuratamente lavati le mani dicendo che non sapevano che entrasse acqua in veranda e che non lo sapeva neanche la vecchia proprietaria perchè gli studenti che ci abitavano prima non le hanno mai segnalato il problema. E’ palese che ciò non è vero…la veranda si allaga. In 3 ore 8l di acqua mi sembrano più che sufficienti per accorgersi del problema. Per quanto riguarda il cielo del poggiolo invece ci era stato detto che era nero di sporco ( e non di muffa…e davvero sembrava!)in quanto in cucina non c’era la cappa per l’aspirazione e quindi i fumi andavano a finire lì..i ragazzi non aprivano mai e quello era il risultato. La realtà dopo un mese che ci vivo e dopo gli acquazzoni: si formano delle macchie bagnate sul cielo del poggiolo, probabilmente a causa di infiltrazioni del balcone di sopra e in un angolo c’è un buco. La ditta che mi ha eseguito i lavori lo ha riparato chiudendolo e riverniciando tutto, ma con la pioggia si scurisce, il che mi fa supporre che l’infiltrazione è oltre quello che si poteva immaginare e serviranno interventi specifici. Per questo mi pare di aver capito, leggendo qua e là in internet, che devo segnalarlo all’amministrazione e la spesa di riparazione si dividerà 1/3 la signora sopra, 2/3 ripartiti tra i condomini in base alle parti millesimali.
Il mio problema principale è quello della veranda. Non posso fare niente? L’unica soluzione è abbassare la testa alla falsità delle persone e pagare di tasca mia? Ho letto che esiste una garanzia sui vizi e difetti e dovrei segnalare all’agenzia il problema riscontrato entro 8 giorni dalla scoperta e entro un anno dal rogito. E’ corretto e posso avvalermi di questo?
Grazie
Fabiana
L’art. 1490 del codice civile stabilisce che il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
La norma prevede anche che il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.
La garanzia non è dovuta se, al momento della conclusione del contratto, il compratore conosceva i vizi della cosa, oppure se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.
In presenza dei vizi di cui all’art. 1490 cod. civ. il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto (cioè lo scioglimento del contratto con la restituzione di quanto pagato) ovvero la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione, così dispone, infatti, l’art. 1492 cod. civ.
In ogni caso il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno, se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa. Il venditore deve altresì risarcire al compratore i danni derivati dai vizi della cosa (art. 1494 cod. civ.).
Quindi, riassumendo, il compratore che, dopo l’acquisto, si ritrova un immobile difettoso può chiedere al giudice:
- la risoluzione del contratto
- la riduzione del prezzo di vendita
- il risarcimento dei danni
L’azione a difesa del compratore di un immobile “viziato” è dunque regolata non già dalla disciplina generale dettata dagli artt. 1453 e ss. cod. civ., ma dalle norme speciali di cui agli artt. 1490 e ss. cod. civ.
Queste norme prevedono specifiche limitazioni rispetto alla disciplina generale ed in particolare l’onere di denunciare i vizi al venditore nel termine di 8 giorni dalla scoperta.
Queste limitazioni condizionano sia l’esercizio dell’azione di risoluzione e dell’azione di riduzione del prezzo previste dall’art. 1492 cod. civ., sia quella di risarcimento dei danni prevista dall’art. 1494 cod. civ.
Il compratore, infatti, decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro 8 giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti.
La denunzia, tuttavia, non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato.
L’azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna (questo è quanto previsto dall’art. 1495 cod. civ.). Peraltro, l’azione di risarcimento dei danni di cui all’art. 1494 cod. civ non si identifica nè con le azioni di garanzia di cui all’art. 1492 cod. civ., nè con l’azione di esatto adempimento.
Ed invero, mentre la garanzia per vizi opera anche in mancanza della colpa del venditore, onde eliminare, nel contratto, lo squilibrio tra le attribuzioni patrimoniali determinato dall’inadempimento del venditore, l’azione di risarcimento dei danni presuppone di per sè la colpa di quest’ultimo, consistente nell’omissione della diligenza necessaria a scongiurare l’eventuale presenza di vizi nella cosa e può estendersi a tutti i danni subiti dall’acquirente, non solo quindi a quelli relativi alle spese necessarie per l’eliminazione dei vizi accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione della cosa, o al lucro cessante per la mancata rivendita del bene.
Da ciò consegue, fra l’altro, che tale azione si rende ammissibile in alternativa ovvero cumulativamente con le azioni di adempimento in via specifica del contratto, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto medesimo.
Il primo onere del compratore che ha ricevuto un bene non immune da vizi è dunque quello di denunciare il vizio entro un brevissimo termine ed il mancato adempimento di questo onere implica la decadenza dal diritto alla garanzia ed al risarcimento dei danni. Quanto alla forma della denuncia va detto che non occorrono formule sacramentali e neppure la forma scritta, essendo validamente effettuata anche la denuncia orale (ancorché ai fini probatori sia certamente più conveniente una denuncia scritta). Anche per ciò che riguardo il contenuto della denuncia dei vizi non sono previste particolari condizioni, essendo sufficiente anche una contestazione sommaria che valga a mettere sull’avviso il venditore, salvo precisare in un secondo momento la natura e le entità dei vizi riscontrati.
Il termine per la denuncia decorre dalla scoperta del vizio. Per scoperta del vizio si intende il momento in cui il compratore abbia acquistato la certezza obiettiva e completa (e non un semplice sospetto) che il vizio sussista.
In presenza dei vizi di cui sopra il compratore ha a disposizione due rimedi alternativi:
1) la risoluzione del contratto (altrimenti nota come azione redibitoria) e
2) la riduzione del prezzo (azione estimatoria). Nel primo caso, l’azione comporta lo scioglimento del contratto, mentre nel secondo il contratto rimane in vigore e si tende solo ad attenere una riduzione del prezzo pagato. La scelta tra l’una e l’altra azione è libera, purchè il difetto abbia le caratteristiche richieste dall’art. 1490 cod. civ. (vizi che rendono la cosa inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore).
Inoltre, il compratore ha diritto al risarcimento del danno, quando l’inadempimento è imputabile al venditore, quando cioè quest’ultimo non riesce a dimostrare che di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa (art. 1494 c.c.). L’azione risarcitoria è autonoma rispetto alle azioni redibitoria e estimatoria, ma può essere esercitata solo che non sia intervenuta la decadenza o prescrizione dall’azione di garanzia.
ho acquistato come prima casa durante il periodo covid facendo pochi sopralluoghi e con mascherina fp2 il risultato è che umida e c’ è un cattivo odore! è trascorso già un mese vorrei venderla
Salve. Io e mia moglie abbiamo acquistato un appartamento pochi giorni fa tramite un’agenzia. Oggi siamo andati a vedere l’appartamento, pochi giorni dopo il rogito. Appena entrati incrociamo una signora che ci dice: benvenuti etc etc.. e poi, notando che sentivamo uno strano odore di fumo, ci accenna a una situazione di disagio nel condominio dicendo testualmente: ” ma non lo sapete? Al piano sotto il vostro appartamento abita il fratello del signor *** (il proprietario -venditore). è un uomo con dei problemi e purtroppo sono quasi 40 anni che accende fuochi dentro casa… ”
A questo punto saliamo le scale e arriviamo al piano del signore pazzerello.. troviamo la porta della sua casa aperta (mai capitato, nelle tre volte che siamo venuti a vedere l’appartamento). Ci affacciamo e notiamo una scena da incubo: pareti e soffitto totalmente NERI, puzza di fumo (si sentiva anche nell’androne) fortissima, cenere e un cumulo di materiale carbonizzato sul pavimento, scritte incise sulle pareti e degrado totale.
Sinceramente se l’avessiamo saputo non avremmo mai scelto di acquistare l’appartamento. La mia domanda è questa: può una situazione di una tale gravità, che compromette la sicurezza dell’intero condominio, e quindi anche dell’immobile da noi acquistato, e che è stata omessa dall’agente dell’azenzia e dal venditore (non potevano non sapere! visto il legame di stretta parentela), essere un presupposto per la richiesta di rescindere il contratto di acquisto?
Ripeto, una situazione di rischio e pericolo per la sicurezza e la salute, e comunque di forte disagio, è stata omessa sia dall’agenzia che dal venditore. La conoscenza di tale situazione avrebbe condizionato, ovviamente a sfavore dell’agenzia, la nostra scelta. Cosa si può fare?
Buongiorno,
voglio acquistare un immobile ed il proprietario vuole che firmi un allegato in cui dice che “il venditore è espressamente esonerato dal prestare qualunque garanzia, comprese quelle per vizi e difformità , pur ignoti, anche ex artt. 1490 e ss e 1669 c.c e di conformità alla vigente normativa degli impianti”.
E’ tutto questo legale oppure no?
Cordialmente,
Paolo.
Ho interesse comprare in pianta un appartamento di un edificio in costruzione. Le chiedo, dopo avere firmato il contratto di compravendita, posso contrattare un professionista per visite e controlli periodici a verificare la costruzione del mio futuro appartamento.
Il costruttore puó rifiutare la mia intenzione di fiscalizzazione , grazie in anticipo.
Buona sera , ieri pomeriggio sono andata a vedere una casa popolare per poterla acquistare tramite agenzia , solo che il tizio mi ha detto che siccome stava un disabile nn possono ancora togliere i mobili perché stanno aspettando il permesso , come mai ? Perché c’è bisogno di qsto permesso?
Buongiorno, ho acquistato una casa anni 60 restaurata a metà degli anni 90 circa 4 mesi fa. Ieri notte a causa di un forte temporale la taverna e il garage si sono allagati. L’acqua sembrava uscire dal pavimento. Ho acquistato da privato . Posso chiedere dei risarcimenti visto che siamo davanti a un vizio ? Potrei chiedere la risoluzione del contratto ? Come devo comportarmi ? Grazie
Potrebbe trattarsi di un difetto strutturale dell’immobile. Data la gravità del vizio è opportuno rivolgersi ad una avvocato che, esaminata la situazione ed eventualmente acquisita anche una relazione tecnica sulle cause dell’allagamento, scriva ai venditore per denunciare il vizio.
Buonasera,
ho appena acquistato un immobile tuttavia, una volta entrato ad abitarci, ho riscontrato dei piccoli problemi agli impianti: non vi è il segnale dell’antenna TV e due termosifoni non funzionano.
Posso chiedere gli interventi e addebitarli a carico della società Venditrice?
Grazie mille
Buongiorno,
Ottobre 2016 abbiamo acquistato una casa, con lavori da ultimare,. Quali bagni, primo piano da pianellare, e seminterrato grezzo da completare. Con i lavori da fare, ci siamo trasferiti lanno scorso. Nel seminterrato abbiamo notato l’umidità nelle mura, ma pensavamo alla consolidazione dei lavori fatti. 2 settimane fa’ con le forti pioggie, abbiamo avuto il seminterrato allagato. L’acqua usciva da sotto le piastrelle. Sicuramente una falda acquifera sotto la casa. A questo punto potrei chiedere spiegazioni al venditore ( privato, venduta tramite agenzie) e chiedere risarcimento?visto che è stata dichiarata al rogito priva di vizi.
Grazie
Saluti
Stefano
Come è andata a finire questa storia???
Ho firmato un contratto irrevocabile per una casa anni 60 già restaurata . Chiedo all’agente immobiliare quando è stato fatto il restauro e mi dice che i lavori sono stati fatti negli anni 2000 , compreso il tetto . Dai documenti che lui ha inviato alla banca per l’ottenimento del mutuo abbiamo visto che i lavori sono stati fatti nel 91 compreso il tetto ma non risulta niente per quanto riguarda gli impianti . Ora posso chiedere l’annullamento del contratto con la restituzione della caparra visto che non mi è stata detta la verità ? Il tetto non sembra avere problemi , ma a breve toccherà farlo controllare e sarà una spesa che non riuscirò ad affrontare , in quanto facevo riferimento a quello che mi era stato detto da lui e prevedevo di controllarlo tra circa 10 anni cosa che adesso non è possibile . Cosa posso fare per non dovermi trovare davanti a questa spesa ? Per gli impianti non dovrebbero risultare nella ristrutturazione ?
Da quanto leggo non mi pare vi siano i presupposti per una risoluzione del contratto. Certi aspetti dovrebbero essere accertati prima di firmare il contratto preliminare e se non è possibile farlo si dovrebbe scrivere il contratto preliminare in maniera tale che risulti chiaramente quali elementi sono essenziali per il futuro acquirente, in modo tale che quest’ultimo possa sciogliere il contratto ove questi elementi risultino poi insussistenti.
Ho venduto casa dopo circa un anno i nuovi proprietari mi inviano una lettera dall’avvocato dicendo che hanno scoperto da una verifica che manca la linea fognaria delle acque scure,io non lo sapevo , tramite il mio geometra ho scoperto che i miei precedenti proprietari avevano modificato la linea fognaria sono passati 13 anni dal mio acquisto, la mia domanda è devo rispondere io di questo vizio sulla casa? O devono rispondere i vecchi proprietari? Grazie
Buongiorno,
ho bisogno di un suggerimento competente. Acquistata casa di nuova costruzione in un condominio di circa 7 appartamenti ed ho pagato in anticipo allacci utenze luce e gas. Premetto che sono l’unico ad aver acquistato ed il resto degli appartamenti non sono stati ne venduti ne affittati. Il costruttore si impegnava verbalmente ad effettuare gli allacci a breve dopo il saldo per l acquisto. Dopo circa 3 mesi, dopo numerose verbali sollecitazioni, siamo ancora con corrente di cantiere e senza allaccio gas nonostante tutti i certificati in mio possesso di agibilità e conformità degli impianti. In breve la la casa non risulta abitabile mancando i servizi fondamentali quali gas per cucinare, riscaldamento e acqua calda. Il costruttore probabilmente non ha soldi per elettrificare e metanizzare il condominio. Cosa posso fare? posso tramite avvocato denunciare il costruttore pignorando i suoi beni per recuperare i soldi per allacci condominio? Posso denunciarlo per truffa per aver preso i soldi degli allacci e non averli poi effettuati? posso rivalermi anche per tutti i danni ed i disagi che mi sta arrecando?
Grazie di ogni eventuale e graditissima risposta
Se risulta che tu abbia pagato il costruttore affichè provvedesse agli allacci delle utenze ed il costruttore non vi ha provveduto certamente quest’ultimo è inadempiente. Hai quindi diritto all’esecuzione delle opere pagate ed al risarcimenti dei danni conseguenti al ritardo nell’adempimento da parte del venditore-costruttore. Ti suggerisco di chiedere quanto prima l’assistenza di un avvocato.
Grazie mille della tempestiva risposta. Provvederò quanto prima ad un azione legale.
Buonngiorno,
ho bisogno di un suggerimento competente. Acquistata casa di nuova costruzione in un condominio di circa 7 appartamenti ed ho pagato in anticipo allacci utenze luce e gas. Premetto che sono l’unico ad aver acquistato ed il resto degli appartamenti non sono stati ne venduti ne affittati. Il costruttore si impegnava verbalmente ad effettuare gli allacci a breve dopo il saldo per l acquisto. Dopo circa 3 mesi, dopo numerose verbali sollecitazioni, siamo ancora con corrente di cantiere e senza allaccio gas nonostante tutti i certificati in mio possesso di agibilità e conformità degli impianti. In breve la la casa non risulta abitabile mancando i servizi fondamentali quali gas per cucinare, riscaldamento e acqua calda. Il costruttore probabilmente non ha soldi per elettrificare e metanizzare il condominio. Cosa posso fare? posso tramite avvocato denunciare il costruttore pignorando i suoi beni per recuperare i soldi per allacci condominio? Posso denunciarlo per truffa per aver preso i soldi degli allacci e non averli poi effettuati? posso rivalermi anche per tutti i danni ed i disagi che mi sta arrecando?
Grazie di ogni eventuale e graditissima risposta
Ho firmato una proposta d’acquisto per una casa.
Prima del compromesso scopro che i pannelli solari non sono funzionanti (la cosa mi è stata taciuta dall’agente immobiliare), e che la richiesta di abitabilità fatta dal costruttore è bloccata, in quanto il comune ha richiesto dei documenti integrativi, che il costruttore non ha mai fornito…
Ho chiesto una riduzione del prezzo.
Qualora il venditore non accetti, posso chiedere la restituzione del doppio della caparra per inadempienza?
Nella proposta venditore ed agente immobiliare garantivano la regolarità e la conformità degli impianti.
come si fa a stabilire qual è un vizio occulto?
esempio: vendo una casa con tutto perfettamente funzionante (caldaia, riscaldamento, impianto elettrico)
Se dopo la vendita, qualcosa non dovesse funzionare per un guasto dovuto alla rottura di un un tubo, di un impianto (cose che succedono senza che ci sia un vizio preesistente ma semplicemente per usura), come si fa a stabilire se era un vizio occulto o se è un guasto o problema che è nato successivamente e che sarebbe potuto succedere in qualsiasi momento? Non c’è nessuna linea guida che chiarisca questa differenza?
devo vendere una casa con un garage e cantinola seminterrati che, in casi di bomba d’acqua, si allaga. ho gia modificato l’ingresso al garage con un cancello che riduce dell’90% l’eventuale danno, causato dal fatto che è la strada esterna comunale ad allagarsi a livelli di quasi un metro, per cui il rischio che possa entrare acqua c’è sempre, a meno che non alzi un muro, perdendo il beneficio del box auto. In fase di vendita, sono obbligata a mettere per iscritto che si tratta di un vizio , anche se non dell’immobile, ma della strada?
Buon giorno circa sette anni fa ho acquistato un appartamento e dopo una perdita di acqua nel pavimento abbiamo scoperto che non c’è il vespaio .mi sono rivolta al sindaco il quale mi ha detto che l’ appartamento è inabitabile e che dobbiamo lasciare casa .possiamo chiedere i danni a questa ( signora )?
Buon giorno ho acquistato casa circa sette anni fa ora ci siamo accorti che c ” era una perdita di acqua nel pavimento ,dopo aver tolto le piastrelle ci siamo accorti che la appartamento non ha un vespaio quindi ho chiesto al sindaco del mio paese come mi devo comportare. Mi ha risposto che la appartamento è inabitabile ora cosa posso fare?
Salve ho acquistato una casa indipendente al centro storico,quindi di costruzione molto vecchia,i proprietari mi hanno messo al corrente e messo per iscritto di due vani con cartongesso,il terrazzo ben curato,ma iniziati i lavori ci siamo accorti che i cartongesso c’erano per camuffare il solaio.Posso chiedere risarcimento anche se la casa è di vecchia costruzione
Buongiorno,
ho acquistato un immobile indipendente del quale mi è stato detto il tetto fosse stato ripristinato a nuovo da poco tempo tanto che, a riprova,la parte venditrice ha chiesto di usufruire dello sgravio fiscale per la spesa appena sostenuta e che tal clausola dovesse comparire nell’atto di acquisto.
Dopo 15 gg dal nostro ingresso in casa un brutto acquazzone ha messo in evidenza due chiazze di acqua a soffitto. Ho allertato la venditrice telefonicamente e successivamente via sms e trasmesso foto a testimonianza di quanto detto.
La signora dopo diversi giorni manda la ditta a visionare il difetto la quale alza le mani dicendo che il problema riguarda la parte vecchia di tetto!!!?!?
Per me è stata una scoperta sapere che una parte del tetto fosse vecchia o perlomeno il tetto ci è stato venduto come nuovo per l’intera superficie.
Ho diritto di risarcimento in qualche modo!?
Ciò che documenta la mia denuncia di fatto sono messaggi e foto datati tra dicembre, appena si è verificato il fatto poi gennaio e a tutt’oggi dato che la venditrice resta ferma nelle sue posizioni dicendo che il tetto era buono .
Grazie
Buongiorno, abbiamo costruito casa e abbiamo avuto parecchi problemi con il costruttore ma soprattutto con l’appaltatore….
Ora chiediamo assistenza ma loro non rispondono poiché vogliono un saldo di circa 1000 euro di una fattura che per vari motivi non vogliamo saldare… Le case costruite sono state due per un totale di circa 700000.00 euro….
Possono rifiutarsi di non darci assistenza per quella fattura? C’è un foro dove rivolgersi? Purtroppo abbiamo problemi con il geometra che ci ha seguito durante la costruzione…
Praticamente non ci ha seguito e il prezzo iniziale della casa è quasi raddoppiato e ci siamo trovati in difficoltà….Grazie
Buonasera ho un bel problema : sto vendendo un appartamento.
Lo avevo acquistato con rogito nel 2004 dal Costruttore e in questi giorni ho scoperto che in una camera manca il rapporto aeroilluminante che non la rende a norma, ma l’avevo comprata così dal costruttore senza sapere di questo difetto
Il costruttore nel frattempo è deceduto e poi sono passati 13 anni dall’acquisto, so che ci sono i figli che hanno un impresa di costruzioni ma come posso rivolgermi a loro , con quale diritto?
Mi devo rassegnare e ingrandire la finestra a spese mie , non mi posso rivalere su nessuno?
Grazie a chi mi risponderà.
salve ho comprato casa e ho trovato un vecchio contatore dell’acqua che non è gori…cosa devo fare?
il precedente propietario attingera acqua non in modo legale cosa devo fare? mi faranno pagare i danni a me…quelli dell’azinda?
Direi di si, se rispetta i termini di denuncia indicati nel post.
Buonasera,
ho acquistato un immobile tramite agenzia un mese fa, ci è stato venduto come ristrutturato. Dovendo mettere alcune prese elettriche, abbiamo riscontrato che l’impianto elettrico non è a norma. In più, mano a mano che ci lavoriamo, scopriamo qualcosa che non va in questo acquisto, tra cui gas con relative perdite, tubature cementate e non a norma, tubi dell’acqua rovinati, muffa (quando abbiamo notato, l’immobiliare ci aveva detto che era solo sporco), macchie sulla vasca impossibile da togliere (e qui ci hanno detto che era solo vernice)…
E’ possibile avvalersi del diritto di far pagare al vecchio proprietario i lavori in corso per rimettere tutto a norma di legge?
La richiesta di risarcimento nei confronti del precedente proprietario si può effettuare anche a seguito di problematiche relative allo stato precario di salute riscontrato nell’intera palazzina con richiesta di urgenti lavori di manutenzione!?
A me sta succedendo la stessa cosa….domani dovrei compromissare un appartamento sul quale ho scoperto solo stasera che ci sono degli importanti lavori da fare per “messa in sicurezza facciate” con tanto di preventivi che da sei mesi giá girano tra i condomini.Per ora ho fatto slittare ildi qualche giorno il compromesso.
Domani parlo personalmente con l’amministratore ,se mi conferma che il lavoro è effettivamente urgente posso far saltare tutto per mancanza di correttezza e buona fede nella descrizione dello stato dell’immobile ?
Buongiorno. Ho acquistato un appartamento perchè l’annuncio immobiliare diceva “monolocale con possibilità di ricavare una stanza” .Al momento della prima visita l’appartamento si presentava già con una stanza in più (una parete tirata frontalmente a filo alla porta d’ingresso con reale difficoltà di entrata/uscita) assicurandomi che era già in corso la variazione catastale.Solo dopo una settimana dal rogito vengo in possesso di tutti i documenti della casa e, dopo accessi agli atti e al momento della mia presentazione di Cila scopro che: la pratica di variazione dei vecchi proprietari è ancora aperta e c’è una diffida (a detta del tecnico).Dato che ho comprato per ripristinare l’originale e tranquillizzata sia dall’agente imm.re e sia dal notaio che tutto era in regola, ora come posso muovermi?Se non posso togliere quel muro che me ne faccio di un appartamento del genere?
Grazie
Immobile acquistato con rogito del notaio in data 15 settembre 2016. Entrata nel possesso effettivo dell’immobile: 05 ottobre 2016. in data 13 gennaio 2017, durante un controllo da parte di un tecnico per la certificazione dei fumi, si riscontra che la caldaia è da sostituire completamente e non più riparabile perchè la struttura interna è completamente arrugginita ed inevitabilmente compromessa.
Il precedente proprietario, verbalmente, aveva assicurato il perfetto funzionamento della caldaia in sede di trattativa, dicendo solo che era necessario aggiungere un pò d’acqua “una volta ogni qualche mese”.
La caldaia, da controllo esterno, non presentava difetti visibili. Già prima dell’effettivo riscontro del difetto e dopo l’entrata effettiva nel possesso dell’immobile, la caldaia presentava difetti di funzionamento (necessità di frequenti aumenti della pressione dell’acqua, forte rumorosità, termosifoni che scaldavano a metà, debole getto dell’acqua calda anche aprendo al massimo i miscelatori). Ho aspettato fino al controllo fumi del 13 gennaio 2017 per far controllare anche le condizioni della caldaia, anche perchè la casa non è stata abitata per quasi un mese fra Dicembre 2016 e Gennaio 2017.
Ho inviato una raccomandata A/R al precedente proprietario il 16 gennaio 2017, cioè entro il termine di 8 giorni previsto dal c.c. in caso di denuncia di vizi occulti.(vizio riscontrato li 13 gennaio 2017)
In seguito allo scambio di raccomandate e telefonate, il precedente proprietario afferma che la “caldaia si è rotta dopo”, e comunque lui non poteva essere a conoscenza di tale vizio. Anche proponendo di fare a metà con le spese di sostituzione ed installazione della nuova caldaia, il precedente proprietario si è rifiutato.
Il contratto di compravendita reca la dicitura:”quanto in contratto viene venduto ed acquistato nello stato di fatto in cui si trova, ben noto alla parte acquirente”.
Ma se si tratta di un vizio non riconoscibile della caldaia, non riscontrabile da un controllo esterno, può essere lo stato della caldaia “non noto” alla parte acquirente, e quindi configurabile come vizio occulto?
Aggiungo che ad oggi, il precedente proprietario non ha ancora fornito la dichiarazione di conformità dell’impianto termico, allegando al contratto solo una copia dell’ultimo controllo fumi effettuato nel 2014. Nel contratto si specifica che tale documentazione “verrà consegnata nel più breve termine possibile” (non so se questo punto sia rilevante, in quanto la dichiarazione di conformità garantirebbe in ordine alla conformità dell’impianto termico alla normativa all’epoca della realizzazione dell’impianto termico, cioè 8 anni fa)
Il tecnico che ha provveduto alla sostituzione della caldaia sta preparando una dichiarazione per illustrare le ragioni tecniche che hanno portato alla sostituzione della vecchia caldaia.
E’ configurabile quindi un’azione per la riduzione del prezzo dell’immobile per vizio occulto della caldaia o si tratterebbe di una pretesa temeraria?
Grazie anticipatamente per il parere.
Buona serata, mi chiamo Salvo. Ho acquistato casa a novembre 2016, periodo nel quale non c’erano problemi climatici vivendo in Sicilia. I vecchi proprietari ci assicuravano che All’interno di questa abitazione non c’erano problemi di umidità, ma appena è arrivato il maltempo la stanza da letto ha alcune parti delle pareti che addirittura gocciola, e in gran parte della casa c’è umidità. E ci sono altri problemi non fatti presenti dai vecchi proprietari: nel bagno c’è la parete esterna che è completamente bagnata perché molto probabilmente la signora che sta sopra da noi ha delle perdite nell’impianto idrico; l’impianto elettrico non è a norma come il documento dice ; spesso ci ritroviamo con problemi d’acqua ; c’era stato detto che il condominio era di 30€ al mese ma che 10€ andavano a fondo cassa, il che non è vero. Insomma, fra un po’ ci troveremo a dover fare la facciata del prospetto e retro a spese nostre e a dover rifare i lavori All’interno a causa del l’umido e dei danni degli altri. C’è qualcosa che si può anche se non abbiamo qualcosa di scritto che dimostri l’inganno dei vecchi proprietari?
Per quanto riguarda le spese condominiali non puoi fare nulla. Per la presenza di umidità e per gli impianti non a norma potresti chiedere una riduzione del prezzo di vendita e il risarcimento dei danni. Ma prima di tutto dovresti rivolgerti ad un avvocato per una consulenza specifica del tuo caso.
Cordiali saluti.
Buongiorno,
entro quanto tempo si puo chiedere il risarcimento danni dell’ appartamento al venditore.
io ho acquistato casa 5 anni fa ed a problemi di muffa, posso ancora chiedere i danni, ciao matteo
Buona sera, ho acquistato casa a novembre 2016, periodo nel quale non c’erano problemi climatici vivendo in Sicilia. I vecchi proprietari ci assicuravano che All’interno di questa abitazione non c’erano problemi di umidità, ma appena è arrivato il maltempo la stanza da letto ha alcune parti delle pareti che addirittura gocciola, e in gran parte della casa c’è umidità. E ci sono altri problemi non fatti presenti dai vecchi proprietari: nel bagno c’è la parete esterna che è completamente bagnata perché molto probabilmente la signora che sta sopra da noi ha delle perdite nell’impianto idrico; l’impianto elettrico non è a norma come il documento dice ; spesso ci ritroviamo con problemi d’acqua ; c’era stato detto che il condominio era di 30€ al mese ma che 10€ andavano a fondo cassa, il che non è vero. Insomma, fra un po’ ci troveremo a dover fare la facciata del prospetto e retro a spese nostre e a dover rifare i lavori All’interno a causa del l’umido e dei danni degli altri. C’è qualcosa che si può anche se non abbiamo qualcosa di scritto che dimostri l’inganno dei vecchi proprietari?
Salve!ho firmato una proposta d’acquisto di un immobile, mentre guardavo per la seconda volta l’appartamento mi accorgo della presenza di un una crepa che corre lungo il perimetro;mi consulto con un ingegnere e mi dicè che lo stabile potrebbe avere problemi strutturali e così rischio di convivere con le crepe che si formeranno sempre a meno che non si effettuano dei lavori importanti sul fabbricato!crepe interne ed esterne alla costruzione.Come mi devo comportare?perdo la caparra?
Se vi sono problemi strutturali, taciuti dal venditore, l’immobile è gravemente viziato e potresti avere diritto a chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, im quale dovrebbe restituire il doppio della caparra. Data la gravità dei vizi in questione, se non l’hai già fatto dovresti denunciare gli stessi al venditore; in mancanza di un accordo con quest’ultimo per risolvere la cosa, ti suggerisco di rivolgerti ad un avvocato.
Buonasera,
ho recentemente firmato una proposta con agenzia per acquisto di un immobile da privato. L’immobile è stato costruito nel 2005. Parlando con una amico che abita nella stessa palazzina in cui si trova l’immobile in questione scopro che qualche anno fa i condomini hanno vinto una causa con il costruttore per una difforme insonorizzazione dei solai, ottenendo un indennizzo.
Il venditore, pur non avendo aderito alla causa, poiché imparentato col costruttore, era senz’altro a conoscenza del vizio dell’immobile. Ciò nonostante ha taciuto i vizi in mala fede (nella proposta d’acquisto dichiara che l’immobile è privo da vizi).
Fermo restando il mio interesse alla prosecuzione dell’affare, è mio diritto in sede di stipula del preliminare e/o rogito richiedere la riduzione del prezzo di vendita come da art. 1492 del cc, in proporzione del ridotto valore dell’immobile?
Grazie anticipatamente per la disponibilità
Buongiorno,
abbiamo acquistato una casa l’11.11.2015, ma ce l’hanno consegnata il 30.04.2016
Dopo una pioggia incessante abbiamo constatato delle infiltrazioni dal tetto…..ma non eravamo certi, al che proprio ieri dopo una forte pioggia abbondante abbiamo visto in diretta che l’acqua colava dal tetto.
Cosa posso chiedere o di cosa mi potrei avvalere dal vecchio proprietario?
Grazie.
S.M.
Intanto denuncerei immediatamente ( e comuque entro 8 giorni dalla scoperta delle infiltrazioni) il difetto al venditore a mezzo raccomandata a/r. Ciò che si può chiedere al venditore (risoluzione del contratto, riduzione del prezzo e risarcimento del danno) è spiegato nell’articolo: in concreto, per capire quale tipo di azione è più confacente al tuo caso, devi rivolgerti ad un avvocato al quale fare esaminare la questione nei dettagli.
buon giorno,
io sono socio di una società abbiamo acquistato un immobile, dopo poco lo stesso proprietario ci ha proposto l’acquisto di altri due immobili confinanti (due capannoni), abbiamo fatto il compromesso dei due immobili per l’acquisto dando la caparra come concordata, con promessa di acquisto entro un anno come è stato concordato da entrambi le parti e riportato nel compromesso.
ma a distanza di un anno noi siamo pronti a acquistare, ma ci troviamo una sorpresa, la società venditrice è concordato fallimentare.
io chiedo il tribunale può venire a ipotecare i capannoni dove cè un compromesso in essere prima del fallimento???
Salve, tre anni fa ho comprato un appartamento al primo piano l’appartamento sotto è in vendita. Quando ho fatto il rogito sono andata insieme al ex proprietario a fare la voltura dell’acqua ke risultava intestata all ex inquilina di sotto è lì mi rendono conto k l’acqua è in comune, la segreteria dell’acquedotto mi disse k x avere un contatore nuovo avrei spesso 200 euro è fin lì ok. Cambio è intesto a me il contratto. Dopo un’anno scopro che un rubinetto dell’acqua ke è nell’altra proprietà è collegato alla mia rete idrica e ke una volta l’edificio erano un unica proprietà l’altro proprietario non ha intenzione di staccarsi e tanto meno di chiudere il rubinetto anche se sa del problema. Addirittura mi invia una lettera in cui dice che avrebbe fatto un muro per dividere le proprietà fregandosene del rubinetto. il proprietario di sotto non l’interessa xk sta vendendo e mi ha minacciato dicendo k non posso lasciare la proprietà di sotto anche se disabitata senza servizio d’acqua. L’acquedotto mi fa un preventivo di 40.000 euro perche purtroppo le tubature dell’acqua non passano di fronte a casa ma bensì a 500 metri xk la strada è una statale e dovrebbero portare i tubi da dove si trovano fino dove.si trova la casa eppure chiedere i rispettivi permessi alla statale regionale. Come posso risolvere la questione dal momento che nessuno fa nulla per diversi? Grazie dell’attenzione. Betty.
salve sono cristina
abbiamo comprato casa il 26 agosto ,dopo la prassi con il notaio ci consegnano le chiavi ,
andiamo a vedere la nuova casa se il tutto funziona ,ma ci troviamo grandi sorprese come infiltrazioni murali in ogni perimetro della casa al di sopra del battiscopa ,non ne parliamo dei parquet strisciati con solchi ben visibili ,buchi in garage x strappo di neon ,.e del resto ne farei un elenco mai finito ,questa casa ha 10 anni di vita,abbiamo richiamato il venditore e con poche parole (ci dice ,non so niente di tutto questo .)ha cominciato ad alzare la voce e cercando di farle capire di avere un incontro e cercare di mediare la situazione ,ma purtroppo non riusciamo ad andarne fuori
siamo messi con scatoloni dappertutto e neppure gli armadi montati ,un vero disastro .
mi aiuti cosa dovremo fare .grazie
distinti saluti cristina
Se con il venditore non riesci a trovare un accordo devi farti assistire da un avvocato: occorre cioè esaminare approfonditamente il tuo caso e valutare quali azioni intraprendere nei confronti del venditore. Per richiedere la nostra assistenza professionale vai qui: http:https://www.falusi.it///studio/richiesta-preventivo-gratuito/
Buongiorno,
anche a me sta accadendo una cosa simile: ho acquistato casa il 31 maggio 2015 con consegna delle chiavi posticipata a luglio 2015.
L’appartamento si presentava in ottime condizioni vendutomi dall’agenzia come “pari a nuovo” e quasi non c’era bisogno di tinteggiare le pareti.
Ad agosto 2015 entro finalmente in casa e fin da subito nelle due stanze da letto si percepiva un forte odore di umidità: contattati gli operai e spostati gli armadi lasciati dalla vecchia proprietaria scopriamo delle grosse macchie di muffa e parti delle pareti rovinate dall’umidità. Ho contattato la proprietaria che per tutta risposta mi ha detto che lei “arieggiava molto le stanze e teneva sempre le finestre aperte”. Ovviamente l’eliminazione della muffa ed il ripristino delle pareti è avvenuto a mie spese.
Ora mi ritrovo ad avere un altro grosso problema di muffa sia in tutta la zona giorno che nel ripostiglio (ovvero le uniche stanze nelle quali non avevo ancora fatto alcun tipo di intervento se non una tinteggiatura per cambiare il colore alle pareti); contattata l’agenzia immobiliare per segnalare che ho acquistato l’appartamento in quanto non c’era alcun lavoro da effettuare e ho pagato l’appartamento come se lo fosse, mi viene detto di chiamare direttamente l’ex proprietario perchè loro non saprebbero come aiutarmi.
La prego di farmi sapere come posso procedere e se ci sono gli estremi per richiedere il risarcimento danni.
Grazie,
Raffaella
Buonas era ho acquistato una nuda proprietà nel 2015 al piano terra di cui nudo proprietario era il nipote della signora che ad oggi ancora è usufruttuaria. Un mese fa ho ricevuto una comunicazione dall’amministratore pur non avendo residenza lì riguardo una causa risalente al 2012 che il proprietario che mi ha venduto casa ha fatto al condominio per la sua casa all’attico nello stesso stabile per una infiltrazione d’acqua. Il giudice gli ha riconosciuto 32000 euro da dividere tra i diversi condomini. Al momento dell’atto io nn sono stata messa a conoscenza di ciò tanto che la casa risulta esente da vizi ed oneri. La mia domanda è perché l’amministratore vuole i soldi da me che sono nuda proprietaria e ad oggi ancora nn proprietaria a tutti gli effetti? Potrei impugnare l’atto di vendita in quanto “truffata” perché non a conoscenza della causa? Cosa posso fare?
In anticipo La ringrazio ed attendo una Sua risposta
Manuela
Secondo la Cassazione l’obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese di conservazione delle parti comuni insorge nel momento in cui si rende necessario provvedere all’esecuzione dei lavori necessari, e non quando il debito viene determinato in concreto; pertanto, in caso di sentenza di condanna pronunziata nei confronti del condominio per inosservanza dell’obbligo di conservazione delle cose comuni, il condomino creditore che intenda agire contro il singolo partecipante al condominio per il recupero del proprio credito accertato dalla sentenza, deve rivolgere la propria pretesa, sia per il credito principale, che per credito relativo alle spese processuali, contro chi rivestiva la qualità di condomino al momento in cui l’obbligo di conservazione è insorto, e non contro colui che tale qualità riveste nel momento in cui il debito viene giudizialmente determinato.
Buongiorno Avvocato ma quindi come devo comportarmi? Devo pagare oppure posso impugnare l’atto di vendita dell’immobile?
Buongiorno,
nel 2008 ho acquistato una mansarda costruita nel 2006. Solo due anni fa, volendo richiedere l’abitabilità, il mio tecnico si è reso conto che quanto inserito nel catastale e da lui rilevato non corrispondeva al progetto presentato al comune. In sintesi le altezze presenti nella mia mansarda e quindi la cubatura risultano superiori a quelle presenti nel progetto approvato lasciando intendere un abuso edilizio. L’impresa di costruzioni ha naturalmente dichiarato fallimento. Posso fare qualcosa per avere un risarcimento del danno?
buongiorno, ho venduto il mio appartamento e nell’eliminare un mobile ho scoperto che dietro ad esso vi era un crepa sul muro che parte dal soffitto e arriva a terra. posso andare incontro a qualche rivendicazione da parte del compratore? grazie
Dipende dalla causa della crepa. Se questa è sintomo di un problema strutturale dell’immobile potrebbe costituire un vizio grave. Sarebbe opportuno fare eseguire un soprolluogo da perte di un tecnico.
Buongiorno,
a me è capitato un episodio simile. Ho comprato un appartamento in un condominio degli anni 71 quindi l’interno da ristrutturare. Cerco di essere sintetica anche se sarebbe molto lunga.
Abbiamo iniziato la demolizione di tramezze e tirato su pavimenti e massetto che era un misto sabbia e cemento. Dopo questi passaggi ci siamo fermati con i lavori per circa 3 mesi per motivi economici, finchè un giorno al locale sottostante si sfondellano le pignatte/solaio di un’intera stanza di circa 16 mq, da li siamo partiti subito per vie legali con ATP nei confronti dei nostri venditori visto che a seguito di una perizia e sorto che lo stesso problema di distacco sia diffuso sia in altre parti del condominio che nel nostro appartamento.Preciso che lo sfondellamento non è avvenuto proprio sotto casa nostra ma a 6 mt oltre il perimetro del ns appartamento.
ad oggi ci ritroviamo in una morsa dove i proprietari sotto cercano di dividere le spese con noi addossando la colpa ai nostri lavori e noi che cerchiamo di recuperare dei soldi per mettere in sicurezza il nostro solaio dai vecchi proprietari. Staimo aspettando la relazione del CTU che sembra più propenso alla divisione delle spese vista essere la soluzione più semplice e veloce, ma non considerando però che noi ci ritroviamo un immobile dove dovremmo spendere 16000 o 20000 € per mettere in sicurezza il ns solaio, cosa non prevista all’acquisto della casa.
Sa consigliarmi qualcosa?
Ornella
Be’ nel tuo caso dovrai attendere necessariamente la relazione del CTU e solo in seguito alle risultanze della Ctu valutate il da farsi, assieme all’avvocato.
Buona giorno, in serata del 30/06/2016 sono venuta a conoscenza che immobile acquistato i data 14/06/2016 ha 7 a crepa di 10 centimetri sul muro portante.
Il motivo è dovuto al l’instabilità della immobile per motivi morfologici.
Sapevo della leggera pendenza dell’immobile ma non di grave srabiltaa. Potrei fare qualcosa Einaudi confronti del venditore?
Buongiorno ho acquistato il mio immobile da due anni ma solo da poco tempo stanno uscendo fuori problemi di muffa o funghi nei muri perimetrali (problema che al momento della compravendita mi è sta omessa). Vorrei sapere se posso rivalermi con l’agenzia o con il propietario per avere un risarcimento danni di salute visto che mio figlio ha avuto una polmonite batterica poche settimane fa. La casa al momento dell’acquisto non è stata imbiancata alla buona e aggiusta artigianalmente dal propietario, per questo non abbiamo visto subito la muffa/fungi nei muri. Grazie per la disponibilità.
Se è passato oltre un anno dalla consegna della casa, porrebbe esserci un problema di prescrizione.
Nel tuo caso potrebbe esserci un problema di prescrizione per le ragioni spiegate nell’articolo.
Salve ho comprato casa ho dato solo caparra….ho scoperti che al confine passa un canale tuo di scolo posso recedere senza perdere la caparra ..la padrona nn ha detto niente e l agenzia nn lo sapeva visto che quando siamo andati a vederla nn pioveva e nn si sentìva il rumore Dell acqua.
Salve, ho acquistato un appartamento nel mese di gennaio.
In un condominio al terzo piano.
Quando l’ho comprato e prima di acquistarlo mi è stato detto che l’appartamento era diciamo sistemato senza problemi di sorta.
Scopro invece di infiltrazioni nel soffitto riparate sommariamente prima del mio acquisto ( mi avevano detto tranquilla hanno fatto riparare il tetto invece era giusto una toppa e una verniciatina sulla muffa)Cosa poi confermata in una discussione dell’ex proprietario con un condomino.
Mi avevano detto che era solo da riverniciare invece scopro che dietro la cucina manca completamente l’intonaco (mattoni a vista!!!!).
Mi avevano detto che era tutto a posto invece scopro che il congelatore nel ripostiglio non può uscire in quanto gli infissi sono stati montati più stretti e quindi per far uscire il congelatore devo rompere la porta!
Scopro che lo scarico del lavandino è completamente intasato e devo chiamare l’idraulico.
Inoltre la famosa infiltrazione nel tetto ha provocato danni all’appartamento adiacente al mio(meno male che era una cosa da poco).
La cantina che non mi hanno fatto vedere spesso ma solo velocemente in giorni di sole scopro essere umidissima.
Mi avevano detto che non esistevano spese condominiali tranne che 5 euro di energia per la luce delle scale invece scopro che oltre quello c’è a carico lo svuotamento fossa biologica (l’avevo chiesto più volte se c’era altro)
A carico mio anche lo smaltimento degli elettrodomestici che il proprietario si è rifiutato di fare al mio sollecito.
Ora mi chiedo cosa posso fare?
Su chi posso far valere i miei diritti?
Mi aiuti per favore.
Attendo notizie.
Grazie.
Simona.
Salve sto per acquistare un appartamento in condominio , all’ultimo piano si aspetta soltanto la data del rogito , ma parlando per caso con l’ amministratore del condominio vengono a sapere che nell’anno nuovo deve essere fatta una delibera per rifare il tetto ,di cui non ero stata informata ne dell’agenzia ne dal padrone di casa , al che incavolata torno a casa e chiamo l’agenzia immobiliare e gli dico quello che mi è stato detto dall’amministratore .La signora rimane stranziata e mi dice che non ne sapeva nulla e che mi farà sapere qualcosa al più presto .Adesso chiedo io come mi dovrei comportare io in questo caso? La proposta scade il 2/12/2015.
Salve, io ho acquistato casa in un condominio di tre famiglie il 9 aprile 2015 tramite agenzia. Ho riscontrato alcune crepe sotto i balconi e infiltrazioni sulla parete esterna. Informandomi presso il capo condomino, mi è stato detto che era a conoscenza insieme agli altri condomini di questi problemi ma ancora nulla era stato deliberato. Adesso non ricordo, ma per caso c’e una legge che dice che se i problemi vengono dichiarati entro gli 8 mesi dall’acquisto della casa, le spese spettano al proprietario precedente?
Spero di essere stato chiaro e la ringrazio in anticipo.
Francesco
Gentilissimo Simone Falusi.
A giugno del 2015 ho acquistato un bilocale ristrutturato dal un privato, tramite agenzia.
Da settembre l’ho affittato giornalmente come casa vacanze.
Siccome ho dovuto riparare la tapparella elettrica, mi sono accorto che l’uscita dei fumi della canna fumaria è stata murata durante i lavori.!!
Ho avvertito il proprietario che mi ha risposto NON SONO MIEI PROBLEMI.
Ho deciso deciso di prendere un avvocato e far valere i miei diriti.
ci sono probabilità che vinca la causa?
grazie
ricacrdo
Si tratta certamente di un vizio dell’immobile di cui il venditore deve rispondere. In ogni caso, l’avvocato a cui ti sei rivolto ed al quale avrai fornito tutti gli elementi per valutare il caso, sarà in grado di consigliare le azioni più opportune.
La ringrazio, ma una domanda mi sorge, chi stabilisce gli 8 giorni dal momento che si scopre tale vizio? Lei ben sa che alcune volte i tempi per agire sono più lunghi in Italia inoltre ci sarà da fare un sopralluogo con una ditta per vedere le possibilità dei lavori e i costi. Nel caso di un immobile i tempi possono essere più lunghi dal momento che si scopre tale vizio. Grazie ancora
In fase di acquisto (dal costruttore) di nuovissimo appartamento in villetta a 2 piani con 4 unità abitative (di cui 3 sono già abitate da due affittuari ed un acquirente.) L’interno è “predisposto” per l’installazione e/o completamento di TUTTI i servizi che dovrebbero renderlo ABITABILE. Manca Caldaia e relativo allacciamento agli impianti termici e sanitari. Manca impianto elettrico completo e funzionante. Manca allacciamento ai contatori gas+luce ed acqua. mancano interventi di piastrellatura ed imbiancatura interna. Mancano altri accessori: cassetta della posta, citofono esterno, chiavi per apertura cancelli esterni ecc. ecc.
1- Accettata la regolare proposta d’acquisto valida fino al 30/09/2015, sono ormai 5 mesi che dal “venditore” (o chi per lui) scaturiscono continui ritardi per arrivare all’atto notarile di compravendita. Esasperando l’acquirente, la sua banca che provvede al mutuo, ed il notaio che sembrerebbe più orientato ad accettare le giustificazione addotte dal venditore!
2- In tutto questo tempo, nell’abitazione e relative pertinenze non sono proseguiti alcun tipo di interventi sopracitati. Interventi che il venditore dice di poter eseguire in brevissimo tempo solo dopo il rogito e relativa riscossione dell’importo concordato all’acquisto…..
3- Come è possibile che nel frattempo possano esistere: certificati di Agibilità + Certificazione energetica + Certificazione di conformità degli impianti elettrici e termosanitari? ( Sono evidentemente una magistrale “falsificazione” burocratica! )
Che fare?
Grazie.
Cinzia C.
Cara Cinzia, se il costruttore si è obbligato a completare la casa entro il rogito, deve consegnarti l’immobile finito. Diversamente, puoi chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del prezzo. In ogni caso, prima di intraprendere qualsiasi azione è necessario rivolgersi ad un avvocato
Grazie infinite! ( N.B. La riflessione ben evidente è proprio quella che il “VENDITORE” costruttore, voglia rogitare ed intascare denaro; e poi provvedere negli interventi nel locale). P.S. Non c’è un compromesso, ma solo una proposta d’acquisto ( per nulla meticolosa) che scade al 30/09/2015. A mio avviso dopo questa data potrei rifiutarmi di rogitare ed chiedere al VeNDITORE un rimborso di tutti costi fino ad ora sostenuti ( arredamento compreso). Se occorre la sua formale consulenza Legale, mi faccia sapere.
Prima di risolvere il contratto occorre inviare una diffida ad adempiere al venditore. Data la rilevanza degli interessi in gioco in una compravendita immobiliare è necessario fare i passi giusti: mi contatti per una cifra consulenza/assistenza.
Salve, anche noi abbiamo un problema simile:
a novembre dello scorso anno abbiamo comprato l´appartamento (piano terra) che non sembrava avere alcun difetto. Prima di acquistarlo abbiamo chiesto più volte sia all’agenzia, sia al venditore, se in casa ci fossero problemi d’umidità (visto le nostre precedenti esperienze). La risposta è sempre stata no da entrambi (venditore e agenzia). Dopo pochissime settimane abbiamo scoperto delle macchie nere di muffa in cucina, ho dovuto spostare gli alimenti in un’altra dispensa dato che dietro era completamente ammuffito tutto. Questo lo abbiamo fatto presente al venditore quando era venuto a prendere delle lettere arrivate al vecchio indirizzo e lui sembrava molto sorpreso da questa muffa, dicendo che lui non aveva mai avuto problemi…
Dopo altre settimane abbiamo scoperto la muffa anche dietro l’armadio in camera da letto, vestiti ammuffiti e puzza di umido. Abbiamo spostato il tutto, ripulito i muri, e dato una vernice termica anti-muffa. Dato che il lato umido in camera era una parete che dà sull’esterno, abbiamo anche rifatto l’intonaco all’esterno. Dopo poco, altre macchie alla parete del lato opposto, altra muffa sia in camera nostra sia in quella accanto che è delle figliole, altezza circa 40 cm dal pavimento. Abbiamo dovuto buttare via dei mobili e vestiti che avevano preso l’odore di umido e che, lavando più volte, non erano recuperabili. Nel frattempo l’umido si è allargato un po’ in tutta la casa, nell’ingresso il problema arriva fino all’altezza di 1,80m!!! In sala e nel ripostiglio anche, ma meno grave.
Abbiamo fatto fare un sopraluogo da alcuni tecnici per vedere la spesa che ci attende dato che in quel modo non possiamo vivere in modo sano e tranquillo. Beh, la spesa si aggira intorno ai 15.000 Euro, non considerando la spesa dei mobili che saranno da cambiare. Ci conviene andare da un avvocato e iniziare un iter, presumo, lungo per avere un risarcimento ai danni? Io non credo che questo problema dell’umidità che abbiamo in casa non era mai presente prima. Sono molto convinta invece che il problema sia stato volutamente nascosto per paura che poi non avessimo più acquistato l’appartamento.
Cara Sandra se vuoi avere un parere legale specifico sul tuo caso puoi utilizzare il modulo di richiesta per ricevere un preventivo gratuito dal nostro studio
Buonasera ho letto il tuo problemae io sono nella tua stessa situazione solo che io non abito ancora in questa casa posso sapere come si è risolto e quali sono state le tempistiche giudiziarie? Se mi rispondi mi saresti di grosso aiuto.. a presto
salve, io e mia moglie nel 2008 abbiamo acquistato un appartamento in un condominio di 8 piani, il nostro appartamneto è al terzo piano ed è fornito di doppi servizi, fino a circa 2 anni fa sopra di noi tutti gli appartamneti sono rimasti vuoti, poi è arrivata una famiglia al 5° piano e ci siamo accorti che lo scarico delle acque del bagno grande( l’altro e un bagno cieco lavanderia comunque con tutti i servizi compresa la doccia) passano proprio dietro la parete del letto provocando un rumore molto fastidioso che non ti permette di riposare duarnte la notte quando qualcuno utilizza quel bagno.
a tal proposito vi chiedo non si può chiamare il costrutturo in giudizio affinchè trovi una soluzione al rumore( che credo sia fuorilegge per una camera da letto) o comunque ci risarcisca del deprezzamento dell’appartamento?
spero di ricevere risposta al mio quesito e indicazioni su come comportarmi.
grazie infinitamente
Prima di chiamare il costruttore o il condominio in giudizio, sarebbe bene accertare alcune cose. Prima di tutto occorre accertare il carattere “intollerabile” del rumore, ovvero verificare se questi rumori ricadono nella tutela apprestata dall’art. 844 codice civile: in sostanza solo se il rumore supera determinati decibel può ritenersi intollerabile. Quindi va misurato il rumore. Andrebbe poi verificato se nella costruzione dell’edificio e degli impianti di scarico sono state rispettate le norme tecniche. Anche in questo caso sarebbe opportuno rivolgersi ad un tecnico per le opportune verifiche.
Il consiglio che posso darti e’ quello di effettuare le indagini tecniche di cui sopra per essere sicuri di avere elementi per ottenere l’eliminazione dei rumori (ove possibile) e il risarcimento del danno.
Buongiorno.
Ho stipulato un contratto preliminare ad effetto anticipato , entrando così ad abitare nell’immobile come detentore, ora mi è stata recapitata una ordinanza dal Sindaco il quale ordina l’allacciamento all’acquedotto a causa dell’arsenico nelle falde acquifere in cui attinge il pozzo ,ho provveduto a far eseguire le analisi di predetta acqua ed in effetti la percentuale di arsenico risulta molto alta e di conseguenza non conforme in base ai limiti imposti dal D.Lgs 31 /2001 relativa alla qualita’ delle acque destinate al consumo umano , per cio’ debbo necessariamente utilizzare acqua in bottiglia per qualsiasi uso ; poiché il promissari venditore non vuole saperne di eseguire i lavori per l’allacciamento sostenendo che avendone dato la detenzione ad uso abitativo tocca a me far eseguire i lavori , che per inciso risultano costosi .
Poiché a breve dobbiamo andare a rogito chiedo se la mancata potabilita’ dell’acqua possa essere giustificato motivo per chiedere una riduzione del prezzo convenuto oppure la risoluzione del contratto.
Grazie
L’acqua potabile è certamente un servizio essenziale per gli immobili destinati ad uso abitativo; la mancanza di acqua potabile non può che limitare il godimento e la concreta utilizzabilità della casa. La questione andrebbe attentamente esaminata (e ti consiglio di rivolgerti ad un avvocato prima di qualsiasi iniziativa) ma penso che che possano esservi gli estremi o della riduzione del prezzo (pari ai lavori necessari per l’allacciamento all’acquedotto) o per una risoluzione del contratto.
Buongiorno,
Le scrivo per una questione simile. Dopo pochi mesi dall’acquisto di un appartamento, la proprietaria di quello sottostante, si è lamentata del fatto che delle probabili infiltrazioni d’acqua piovana provenienti dal nostro balcone stanno rovinando la copertura del suo. In particolare, ci ha fatto notare dei rigonfiamenti nella pittura rifatta da poco tempo.
Secondo lei, per un viziodel genere, se dovessi intervenire sulla copertura del balcone potrei chiedere il risaricimento del danno al venditore? E’ probabile che questi mi opponga la sua non coplevole ignoranza del vizio.
Peraltro, si tratta di balcone parzialmente incassato, ovvero libero su due lati. Come mi devo regolare con il condominio? Si tratta di comproprietà tra i due appartamenti o di lastrico solare di uso parzialmente esclusivo?
La ringrazio.
un vedovo di 89 anni senza figli può vendere liberamente il proprio appartamento lasciandosi il diritto di abitazione, stabilendo egli stesso il prezzo del vitalizio ? può essere impugnata la vendita da sorelle e nipoti che sostengono che l’alea non è equa secondo il vlore della casa
Come gestire e cosa fare con l’abitazione di tua proprietà spetta unicamente a te. Sorelle e nipoti non hanno titolo per mettere interferire con le tue decisioni.
Buongiorno, Ho acquistato una abitazione con applicazione della garanzuia per vizi,
dopo tre mesi dall’acquisto pulento il garange e la lavanderia, ci siamo accordi che:
A) ci sono crepe in tutte le tavelle che compongono il tetto e guarando bene il muro portante esterno sio è spostato di 3/4 mm.
B) l’indonaco del soffitto della lavanderia preseta crepe simili al distacco
C) le tubazioni del riscaldamento tendono a perdere pressione
D) il citofono non funziona
E) l’intonaco esterno che presentava solo crepe leggere (cavillature) ieri con il temporale si è staccato un piccolo pezzo nell’angolo.
la casa ha 50 anni, piu volte ristrutturata
Il venditore dice non lo sapevo e quindi non puo far nulla.
come dovrei procedere se posso o ho dei diritti di rmborso?
faccio riparare dal mio tecnico di fiducia e presento il conto?
ho gia avvertito il venditore telefonicamente.
saluti
Grazie dell’eventuale risposta
Ho un problema simile, ho appena acquistato un’appartamento e pochi giorno dopo il rogito accedendo e utilizzando per la prima volta gli impianti ho scoperto i seguenti vizi:
-una tubazione dell’acqua perde copiosamente, in pochi secondi di attivazione dell’impianto idraulico l’acqua persa è penetrata attraverso la parete del piano superiore fino alla camera del piano inferiore, macchiando e bagnando internamente ed esternamente la parete da cui si dirama la perdita
-uno scarico di uno dei bagni ha una perdita che gocciola fino all’esterno della casa, infatti utilizzando lo scarico di un lavandino in particolare si nota uno scroscio d’acqua che attraversa una parete e causa un gocciolamento sulla strada sottostante
-parlando con i vicini ho scoperto che la fossa biologica, cui la casa è collegata, ha una perdita visibile nella stalla del vicino che è adiacente alla fossa. Il vicino mi ha confermato di aver parlato in passato con il proprietario precedente di questo problema, e sostiene che l’agenzia e il proprietario fossero stati informati della presenza di questo problema e di averne già chiesto la risoluzione. Il proprietario precedente in effetti mi ha fornito un progetto effettuato da un geometra con la richiesta in comune di allaccio alla rete fognaria, ma mi ha solo detto che se fossi stato interessato avrei potuto farlo a mia discrezione utilizzando il progetto che mi ha fornito, tacendo sulle motivazioni che lo avevano spinto a farselo fare e sul problema della perdita
Ho controllato bene la situazione e credo che per quanto riguarda la perdita interna di acqua il problema fosse già presente, poichè prima dell’accensione degli impianti (che io non avevo mai effettuato) le macchie sulla parete interna erano già presenti così come le piegature del legno degli stipiti e della finestra che ha assorbito l’umidità non possono che essere segno di un problema antecedente.
Per il problema relativo alla fossa biologica, di cui nessuno mi aveva mai manifestato l’esistenza, è evidente che fosse una cosa che mi è stata taciuta, mentre per quanto riguarda lo scarico non posso che pensare alla buona fede del venditore anche se personalmente me ne sono accorto immediatamente.
Ho provveduto ad informare immediatamente l’agenzia con cui domani avrò un’incontro direttamente nell’abitazione, dopodichè provvederemo ad informare il venditore. Non so bene come muovermi e quali siano i miei diritti, fermo restando che la casa oltre ad essere stata venduta così come visibile è stata dichiarata esente da vizi e problemi agli impianti che invece si sono manifestati nell’attivazione degli stessi ed ora rendono inutilizzabile l’appartamento (fino a che non saranno effettuati i lavori di ricerca e risoluzione dei guasti, che trattandosi di impianti idraulici da ricercare non hanno costi stimabili con precisione).
Sapete dirmi se ho diritto a chiedere la risoluzione dei problemi al venditore precedente, posso rivolgermi a qualcuno in particolare (associazioni, altro?), o avendo una copertura assicurativa che copre l’immobile anche da questo tipo di guasti è meglio rivolgermi a loro?
Grazie
Per i vizi che erano evidenti anche prima dell’acquisto e, quindi, conosciuti dall’acquirente, è probabile che il venditore non possa essere chiamato a rispondere. Per i vizi occolti invece si. Il mio consiglio è comunque denuciare tutti questi vizi a mezzo raccomandata a/r sia al venditore che alla Tua compagnia asicuratrice, meglio se attraverso un avvocato.
Il fallimento dell’impresa è dichiarato dal Tribunale se sussistono i presupposti previsti dalla legge. Certo è che in caso di fallimento del costruttore sarà alquanto difficile recuperare qualcosa….
Ho un simile problema di Fabiana, solamente che l’infiltrazione d’acqua è in interrato. Da sottolineare che il problema si presenta solo dop alcuni giorni di pioggia, dopo di che per qualche giorno dal soffitto dell’interrato goccila acqua. Visto che il venditore/impresario non si sono resi reperibili per risolvere il problema, anzi lo hanno eliminato con un semplice umidità, sono dovuto ricorrere all’Avvocato e ad un perito. Dopo aver simulato la pioggia utilizzando un semplice tubo della’cqua da giardino in interrato si è verificato quanto sopra. Quindi redatta tutta la documentazione alla quale sono state allegate le foto, ci è arrivato un perito del CTU che ha verificato il tutto a fine luglio 2009 dopo circa due mesi di bellissimo tempo. Il verbale che ci ha fatto pervenire indica in una non esistenza del problema !!!! Incredibile. A fronte di tutta una documentazione presentata, della non presenza della pioggia il minimo che poteva fare era di cheidere di ripetere la prova con il tubo dell’acqua o chiedere un saggio demolitivo. Ci tengo a precisare che tutte le spese dovute all’impresa costruttrice sono state espletate. Ora oltre a tenermi il danno devo anche pagare il perito del CTU per una perizia fatta a mio dire pensando ad altro…..Saluti Luca.
Per l’accertamento delle natura e delle cause dei difetti lamentati lo strumento più veloce è quello dell’Accertamento Tecnico Preventivo, attraverso cui si chiede al Tribunale la nomina di un tecnico (CTU) che dovrà provvedere agli accertamenti del caso.
Volevo porre una domanda ulteriore.
I vizi di natura NON materiale hanno la stessa tutela?
Mi spiego meglio. La mia fidanzata ha appena acquistato casa, ed ha scoperto solo in seguito parlando con i vicini che tale appartamento è stato teatro di un avvenimento macabro, ovvero il suicidio del vecchio proprietario nel bagno. Ovviamente se fosse stata avvertita non avrebbe comprato.
Ha diritto ad rescindere il contratto o a chiedere una riduzione del costo cospicua? Il venditore erede del defunto di sicuro era a conoscenza dell’accadimento, doveva portarlo a conoscenza del compratore?
Grazie in anticipo.
Non mi si è mai presentata una questione analoga, ma ritengo che non sia possibile sciogliere il contratto per questi motivi.