Infiltrazioni di acqua dal pavimento del garage

Salve Avv. Falusi,
sono un costruttore che si trova dinnanzi ad un’imbarazzante situazione di controversia con un acquirente di un immobile da me realizzato.
Le espongo pertanto la situazione.
La costruzione da me realizzata negli anni tra il 1999 e la fine del 2001 è costituita da n°6 appartamenti di cui uno di proprietà del suddetto acquirente a cui appartiene anche un locale, la cui destinazione d’uso è garage,sito nel piano interrato della stesso edificio.
Oggetto della controversia è proprio questo garage.
A fronte delle recenti alluvioni verificatesi di recente, nonchè lo scorso anno , dal massetto non pavimentato di questo locale risale dal terreno saturo una lieve infiltrazione
d’acqua che si stabilizza al livello di pochi cm (nell’ordine dei 5 cm) per poi sparire dopo pochi giorni con l’ausilio di un tubo di scolo  realizzato preventivamente in fase di costruzione.
L’acquirente pretende da me,parte costruttrice, un risanamento del locale (testuali parole) facendo intendere che di fatto tali infiltrazioni siano causa di un vizio struttrale.
A mio avviso tale richiesta risulta essere pretenziosa in quanto sono certo della mia buona fede e della realizzazione a regola d’arte, con materiali di primo ordine, dell’intero stabile e ritenigo sia piuttosto causa di eventi eccezzionali quali sono stati le suddette alluvioni.
Chiedo pertanto a Voi quale sia la posizione che devo assumere nei confronti del mio acquirente.
Approfitto della presente per porgerLe i miei più distinti saluti.
Diego

Risposta: il tema della responsabilità del costruttore per gravi difetti dell’immobile è stato affrontato in altri post, tra cui quello pubblicato il 26/3/2008, alla cui lettura si rimanda.

In sintesi, si tratta di stabilire quale sia la causa delle infiltrazioni: se queste sono dovute al “caso fortuito” (es. evento atmosferico eccezionale, vizio del suolo su cui è costruito il garage assolutamente imprevedibile) il costruttore non risponde; se, viceversa, la causa dipende da un difetto di costruzione allora sussiste la responsabilità del costruttore ex art. 1669 c.c. purché a questo sia stata fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta dei vizi e, tenuto conto che il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

Per accertare la causa del difetto e, quindi, la sussistenza o meno della responsabilità del costruttore, si dovrà ricorrere allo speciale procedimento dell’ Accertamento Tecnico Preventivo (ATP), che prevede la nomina, da parte del Tribunale, di un tecnico con l’incarico di verificare la cause delle infiltrazioni.