Buonasera, vorrei se possibile avere un’informazione. L’inquilino del mio immobile (è una società), moroso da tre mesi, se ne è andato senza dire nulla ed è irrintracciabile telefonicamente. il nostro contratto prevede la risoluzione automatica in caso di mancato pagamento anche di una sola rata. se comunico di volermi avvalere di questa clausola di risoluzione, posso poi rimpossessarmi del mio immobile (ad esempio, cambiando la serratura)? L’immobile attualmente è aperto, io non ho le chiavi e temo possa essere occupato. Spero possiate aiutarmi, grazie. Marina.
Risposta: a quanto pare il conduttore ha lasciato l’immobile senza restituire le chiavi. Questa circostanza, tuttavia, non consente al locatore di riprendersi autonomamente la detenzione del fabbricato. Anche se nel contratto è prevista la risoluzione di diritto in caso di mancato pagamento del canone, occorre comunque che la risoluzione contrattuale sia dichiarata dal Tribunale. Devi quindi chiedere al giudice la convalida dello sfratto per morosità eppoi, ottenuta l’ordinanza di convalida, riprendere l’immobile con la presenza dell’ufficiale giudiziario.
Riprendersi il possesso dell’immobile direttamente, ovvero senza seguire questa procedura o senza un accordo con il conduttore, significa commetter un reato.
Non ho capito bene cosa intendi col fatto che l’immobile è stato lasciato aperto: se l’ingresso non può essere in alcun modo chiuso, per evitare ingressi di estranei, a mio avviso potresti installare una serratura, ma con l’accortezza di lasciare un avviso per il conduttore con cui comunichi che le chiavi della nuova serratura sono a sua disposizione. In ogni caso per poter rientrare legittimamente nel possesso del tuo immobile, devi necessariamente attivare una procedura di sfratto.
Gent. avv. Falusi. le scrivo per avere un consiglio su una questione molto intricata. Ho dato in locazione un immobile ad uso commerciale con un contratto delle durata di anni sei, ovviamente rinnovabile alla scadenza, attualmente ancora in corso in quanto lo stesso contratto scade a marzo 2020. Purtroppo, il conduttore che è moroso nel pagamento dei canoni di locazione da circa 2 anni (marzo 2018), ha recentemente lasciato l’immobile senza preavviso, senza consegnare le chiavi, rimanendo moroso e, per di più, aprendo l’attività commerciale che svolgeva nel mio immobile in un altro locale. A questo punto, cosa devo fare per riavere l’immobile e, cosa non meno importante, il pagamento delle mensilità arretrate?
e se il contratto non è registrato?
gentile avvocato, buonasera e complimenti per il blog.
nella situazione che avete descritto, dopo aver ottenuto l’ordinanza di convalida, come si deve procedere? nel mio caso l’inquilino (società) è sparito nel nulla e non risponde a telefonate né lettere..
grazie mille!
Ottenuta la convalida si procede a dare esecuzione all’ordinanza di rilascio dell’immobile. Quindi dopo che il tuo avvocato avrà provveduto a notificare il titolo esecutivo e gli atti conseguenti, ti dovrai recare assieme all’ufficiale giudiziario presso l’immobile per l’immissione nel possesso (se l’immobile è stato abbandonato dal conduttore, ti dovrai munire di un fabbro per aprire la porta). Entrato nell’immobile l’ufficiale giudiziario redigerà il relativo verbale. Da quel momento sei tornato nel pieno possesso dell’immobile.
Non commento l’aspetto legale della sentenza, non ne ho le competenze.
Ma è assurdo ed allucinante che il reato lo commetta il proprietario.
Bisogna sempllificare la normativa: se il conduttore non paga e ‘svuota’ l’appartamento, questo deve automaticamente intendersi liberato e a disposizione del locatore, fermi restando le responsabilità PENALI in caso di cose strane (tipo buttare fuori l’inquilino con la forza per liberare l’appartamento) ed il risarcimento per i canoni non pagati.
Questo paese deve cambiare ….
Capisco le tue ragioni. Forse però prima di cambiare le norme, bisognerebbe rendere più efficiente e rapida la macchina della giustizia che alle norme deve dare attuazione concreta.
Scusate (ho spinto invio prima di aver terminato). Consiglierei al locatore di far constatare ai alla VV.UU lo stato di immobile abbandonato dal locatario, che il locale è accessibile senza alcuna sicurezza e poi riprenderei regolarmente possesso dell’immobile. Fatto ciò, ai sensi dell’art. 1 del TULPS (bonaria composizione dei privati dissidi) presenterei esposto alla locale Autorità di P.S riferendo i fatti. .
Sono molto perplesso. Se la scrittura privata concernete il contratto di locazione prevede esplicitamente la risoluzione del contratto in caso di morosità, perché è necessario l’intervento del giudice per dichiarare ciò che le parti hanno già previsto tra loro? L’accordo tra privati se non è contrario alla legge, alla morale o alle norme dell’ordine pubblico è giuridicamente valido in tutte le clausole che contempla. E poi, di quale reato esattamente si renderebbe responsabile il locatore dando attuazione ad una delle clausole contrattuali?
Caro Renato senza scendere troppo sul tecnico in materia di operatività della clausola risolutiva espressa, cerco di spiegarmi con un esempio: il locatore decide di avvalersi della clausola risolutiva espressa (deve comunicarlo espressamente al conduttore) a questo punto il contratto è risolto e non produce più effetti giuridici. Bene. Ma ciò che più interessa al locatore è ovviamente rientrare in possesso del suo immobile. Se il conduttore è d’accordo non ci sono problemi: si fa un bel verbale in cui di dà atto dell’avvenuta riconsegna delle chiavi al locatore ed il gioco è fatto. Ma se il conduttore non vuole riconsegnare l’immobile? O se il conduttore non è reperibile? In questi casi riprendersi l’immobile autonomamente, senza o (peggio) contro il consenso del conduttore, integrerebbe quanto meno il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni (lo stesso vale per il locatore che stacca le utenze all’inquilino moroso, tanto per citare un esempio frequenti nella pratica). In questi casi, anche se il contratto non è più efficace, occorrerà necessariamente rivolgersi al giudice con il procedimento di sfratto per morosità. All’esito di quel procedimento – peraltro molto veloce – verrà emesso un provvedimento di rilascio dell’immobile. Questo provvedimento costituirà il titolo in forza del quale il locatore potrà chiedere l’assistenza dell’ufficiale giudiziario per riprendersi il possesso dell’immobile anche con la forza (pubblica).
Non sono rari i casi di locatori che tentano di riprendersi l’immobile da un conduttore moroso, è vero, così come non sono rare le denunce ed i conseguenti processi penali a loro carico.
Ti ringrazio molto per la tua cortese ed articolata risposta. Però, perdonami e consentimi replica, non certo per polemica , ma per amore di diritto.
Sono d’accordissimo sulla possibilità di commissione del reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni nei casi che hai elencato. Tuttavia, qui l’ipotesi è, a mio parere, diversa. Il locatore è moroso (e qui la clausola contrattuale che prevede effetti), non è reperibile (basta raccomandata non ritirata a termine giacenza o, più semplicemente, pec – se era un azienda – per dimostrare l’attività svolta a tutela da parte del locatario). Poi, per scongiurare totalmente qualsiasi anche solo ipotizzabile fattispecie delittuosa, ho detto richiesta d’intervento dei VV.UU. che constatino l’assenza del locatore e lo stato di abbandono dell’immobile. Poi ancora, a totale e definitiva tutela del locatario, esposto all’Autorità di Pubblica Sicurezza (art. 1 del TULPS)affinché, sulla base della documentazione che gli si esibirà (dimostrazione dello stato di morosità,raccomandata/pec e PV dei VV.UU), possa prendere atto dello stato dei fatti, previo tentativo di convocazione del locatore. Peraltro, non sarebbe da escludere che con i poteri di P.S., la Polizia non rintracci il locatario, ponendo ufficialmente fine alla questione.
In ogni caso, seguita questa non difficile procedura, sfido un qualsiasi Magistrato a perseguire il locatario.
Io, personalmente non avrei il minimo dubbio a comportarmi così.
Ti ringrazio ancora molto per la tua attenzione.
Ti ringrazio per il tuo contributo alla discussione.
Grazie a te complimenti per il blog che conduci.
Cordialmente.