Locazione: vizi occulti e vizi palesi

Salve, ho preso in affitto un appartamento il 5 luglio 2013. Appena ristrutturato, dovevo solo pulire e arredare.
Invece… dopo la firma del contratto il proprietario mi ha parlato del fatto che prima dei lavori c’era il problema di muffa. E guardando bene le pareti e il soffitto di tutta la casa, abbiamo notato delle crepe e il soffitto gonfio. Mi sono rivolta all’agenzia che mi aveva trovato la casa e nemmeno loro sapevano della muffa. Ho dovuto grattare tutto il soffitto di una stanza fatto il lavoro abbiamo dato il bianco dopo 4 mani di bianco nel soffitto le macchie sono quasi sparite. Ho toccato solo quel soffitto perché non erano previste queste spese e non posso permettermi di fare tutto la casa. E sicuramente appena arriverà l’inverno il resto della casa si aprirà e gonfierà. Il padrone di casa mi ha dato solo 50 euro di nascosto della moglie e la cosa per loro è finita cosi.
Altro problema…. quando sono andata a vedere la casa le serrande erano su e non abbiamo guardato, ma quando ho ricevuto le chiavi tirando giù le serrande abbiamo notato che erano tutte sfogliate ( serrande di ferro, come i negozi ) oppure piene di nastro nero. Ho chiamato la proprietaria, è venuta a vederla e mi ha detto ” passagli una spazzola togli il più grosso e lasciale cosi ”
A parte che esteticamente facevano schifo, ma tutte le volte che le abbassavo e le alzavo mi cadevano i pezzi per terra. Alla fine il marito voleva verniciarmi il tutto la moglie invece mi ha detto ” te lo fai fare da tuo padre!! ” Le serrande adesso sono nuove ma non mi hanno dato nemmeno un euro.
Ultimo problema…. alla firma del contratto la proprietaria ha detto che i riscaldamenti non si pagano ogni mese x 7 mesi, siccome devono fare il carico del gasolio a Settembre avrei dovuto dare 750 euro, la mia faccia è cambiata e la proprietaria ha aggiunto non si preoccupi se ha problemi ne parli con l’amministratore è una brava persona le farà pagare un pò per volta. Ora 2 giorni fa ho ricevuto il foglio dall’amministratore che entro questa settimana ( quindi non a settembre ma già ad agosto ) vuole la mia parte. Ci vado a parlare per chiedergli gentilmente se posso pagare un pò per volta… e lui risponde che non è possibile, e che devo parlare con la proprietaria e mettermi d’accordo con lei, e oltretutto per l’amministratore io dovrei pagare 667 euro adesso, altri 700 euro a gennaio più il conguaglio ad aprile ( cosa che io non sapevo ) e nel contratto non si parla di riscaldamenti. Ho chiamato la proprietaria dicendogli il tutto, e nel cercare la soluzione… mi ha bocciato la proposta di pagare i riscaldamenti in 12 mesi, mi ha bocciato la proposta di pagarli in 7 mesi. Mi ha solo detto ” posso venirle incontro quest’anno paga 350 adesso e il resto a rate fino a dicembre, e a gennaio lo stesso, però solo per questa volta il prossimo anno te li paghi te”. Ora io vorrei sapere se è possibile richiedere la risoluzione del contratto di locazione e risarcimento dei danni. Non so più dove sbattere la testa, non so come muovermi e sinceramente non ho possibilità economiche. In attesa di una Sua cortese risposta le invio i miei Cordiali Saluti.

Risposta: la legge prevede che se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore quindi deve consegnare all’inquilino un bene che sia idoneo all’uso concordato, per il cui godimento l’inquilino di obbliga a pagare un corrispettivo (canone di locazione). Se l’oggetto del contratto di locazione presente dei vizi “che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito” il conduttore ha diritto di chiedere la riduzione del canone o, addirittura, la risoluzione del contratto per avere ricevuto un bene diverso da quello promesso.  Vi è però una eccezione, prevista dalla legge, ed è quella dei vizi conosciuti o facilmente conoscibili al momento della consegna. Se, infatti, al momento della firma del contratto il conduttore non denuncia i difetti dell’immobile da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunciato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna: in questo caso, quindi,  non può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone, né il risarcimento del danno o l’esatto adempimento,

Ebbene, da quanto ci viene riferito possiamo dire che le condizioni delle serrande erano facilmente conoscibili (bastava srotolarle ed esaminarle prima di firmare il contratto); inoltre pare che anche fosse ben visibili anche la presenza di crepe nel soffitto. Questi vizi, quindi, erano visibili  e facilmente conoscibili: pertanto il conduttore non può farli valere per chiedere la riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto. Tuttavia, occorre una precisazione in merito al vizio dell’umidità/muffa: se questo dipenda da un problema strutturale dell’immobile ed è di gravità tale da rendere quest’ultimo  inidoneo all’uso, sarà possibile la risoluzione del contratto.

Certamente non si potrà risolvere il contratto a causa delle spese condominiali di riscaldamento: anche su questo punto occorreva informarsi meglio,  presso l’amministratore del condominio, sui relativi oneri.

Concludendo: sarà possibile chiedere la risoluzione del contratto facendo valere il vizio delle infiltrazioni di umidità solo se queste costituiscono un vizio (grave) strutturale dell’immobile taciuto al conduttore e di cui quest’ultimo non poteva rendersi conto dalle semplici manifestazioni esteriori di qualche traccia di muffa.