Locazione ed inagibilità dell’appartamento

Salve,  mia madre, ha un’appartamento in locazioni da circa 20anni con regolare contratto. Ultimamente ci siamo resi conto che il pavimento della sala al centro della stanza si è inclinato. Abbiamo avvisato la padrona di casa dell’accaduto e lei ha risposto che se ci sono soldi da spendere per la sistemazione del pavimento lei rende inagibile l’appartamente e da lo sfratto immediato a mia madre. In questo caso mia madre come si dovrebbe comportare?
Quali sono i suoi diritti dopo 20anni di affitto regolare La proprietaria dell’appartamento è dovuta a cercare un’altro appartamento allo spesso prezzo del precedente?
E’ una situazione abbastanza urgente, la pregherei di illuminarci sulla questione perchè non vorrei che mia madre fosse presa in giro nel caso ci sia qualche soluzione che la possa aggevolare.
La Ringrazio sentitamente,
Ivan

Risposta: tra le obbligazioni del locatore vi è quella di mantere l’immobile in stato da servire all’uso contenuto ed a tale fine deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie. In particolare, per quanto riguarda gli immobili sono a carico del locatore le opere di manutenzione – sia ordinarie che straordinarie – eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.

L’interevento di sistemazione/ristrutturazione del pavimento “inclinato” compete certamente al locatore.

L’art. 1583 c.c.prevede, inoltre,  che se nel corso della locazione il bene oggetto della locazione (nel nostro caso un immobile)  abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata.
Inoltre, se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre 1/6 della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento. Indipendentemente dalla sua durata, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto (art. 1584 c.c.).

Il locatore, dunque, non può “sfrattare” l’inquilino solo perchè deve provvedere ad eseguire opere di manutenzione sull’immobile locato. Anche in queste circostanze il contratto rimane in vigore. Inoltre, qualora il locatore rifiuti di intervenire, l’inquilino ha la possibilità di scegliere tra l’esecuzione forzata in forma speficica degli obblighi di fare (costringere il locatore ad intervenire) (2931 e 612 cpc) oppure l’azione di risoluzione del contratto per inadempimento quando questo non è di scarsa importanza (1455 c.c.).