Gent.le avv. Falusi,
sono conduttrice dall’1 settembre di quest’anno di un monolocale di nuova realizzazione in forza di un contratto concordato, che pone a mio carico le spese condominiali e di utenze. Tuttavia, a differenza dell’impianto di riscaldamento che è già attivo in quanto centralizzato, sin dall’inizio della locazione ad oggi sono nell’impossibilità di usufruire dell’impianto gas uso cucina: dopo due tentativi di attivazione non andati a buon fine da parte dell’ente erogatore e motivati dalla proprietà con un’ erronea indicazione del n. di contatore posto a servizio del monolocale,la ditta che aveva installato l’impianto, ancora nuovo, riconosce l’esistenza di una perdita al tubo del gas e pertanto manifesta l’esigenza di effettuare lavori di riparazione delle tubature all’interno dell’immobile.
Posto che i lavori potrebbero essere anche inferiori ai 20 gg e che per la richiesta di attivazione dell’utenza gas uso cucina (la terza) sono richiesti ulteriori 10 gg lavorativi dalla richiesta, Le chiedo se per i danni ed i disagi subiti e che dovrò ancora affrontare, posso rifiutarmi di corrispondere il prox canone locativo a fronte dell’inidoneità dell’immobile a garantirmi il suo pieno godimento.
6/11/2007 – Maria
RISPOSTA. Secondo un orientamento della Corte di Cassazione, in tema di locazione di immobili, partendo dal presupposto che il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, a questi non è consentito astenersi dal versare il corrispettivo o di determinare unilateralmente il canone nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione del godimento del bene, anche quando si assuma che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore e ciò perché la sospensione totale o parziale dell’adempimento di detta obbligazione, ai sensi dell’art. 1460 c.c. è legittima soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte.
Vi e’ pero’ un secondo orientamento della Suprema Corte che non condivide il principio sopra esposto, poiché esso porta ad escludere l’applicabilità dell’eccezione di cui all’art. 1460 in ipotesi di inesatto adempimento. In sintesi sostiene la Cassazione se il conduttore ha, in ogni caso, continuato a godere dell’immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi, e quindi ha ricevuto la prestazione, per quanto nei termini predetti, non può lo stesso sospendere l’intera sua prestazione, perché in questo caso mancherebbe la proporzionalità tra i due inadempimenti: se residua pur sempre un godimento dell’immobile da parte del conduttore, nonostante i vizi della cosa locata imputabili al locatore, non è giustificabile il rifiuto di prestazione dell’intero canone, potendo giustificarsi solo una riduzione dello stesso proporzionata all’entità del mancato godimento.
Nel caso di specie il locatore si è certamente reso inadempiente all’obbligazione di consegnare al conduttore la cosa in buono stato di manutenzione e, pertanto, e tenuto a provvedere agli interventi necessari per eliminare i difetti. Il conduttore avrà diritto ad una riduzione del canone per tutto il tempo in cui non ha potuto godere pienamente dell’appartamento e, quindi, dalla data di inizio della locazione fino all’attivazione dell’utenza gas.
Quindi, concludendo, non e’ possibile per il conduttore che continua ancora ad abitare l’immobile omettere il pagamento dei canoni; tuttavia il conduttore ha diritto ad una riduzione dei canoni proporzionata al mancato godimento della casa.
Giacché si parla di “perdite di gas” aggiungo infine che se ciò espone a serio pericolo la salute del conduttore, questi può ottenere in ogni caso la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1580 c.c.
Avv. S. Falusi
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