Contratto d’affitto per studenti fuori sede e recesso anticipato

Sono una studentessa fuorisede e ho affittato una casa insieme ad altre 2 ragazze. Queste ultime le ha scelte il proprietario e io non le conoscevo. Una delle due è sporca, ruba, non pulisce, non ha nessun riguardo per gli elettrodomestici, i mobili e gli altri accessori della casa, non chiude bene il portone lasciandolo aperto e ho anche il sospetto (quasi certezza) che fa uso di droghe. Ho un contratto studenti che scade a luglio. Posso andarmene prima della scadenza del contratto? Come posso tutelarmi? Il proprietario non è intenzionato a fare nulla contro questa ragazza! Grazie!

Risposta: l’art. 5 della legge 431/98 sulle locazioni ad uso abitativo ha previsto, tra le forme di contratto per le locazioni di natura transitoria, il contratto di affitto per studenti fuori sede. Questa tipologia di contratto prevede una durata dai 6 ai 36 mesi e può essere sottoscritta sia dal singolo studente che da gruppi di studenti universitari fuori sede o dalle aziende per il diritto allo studio. Le condizioni e le modalità di stipula di tali contratti sono state definite dal D.M. 5/3/1999:

“1. Nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, nonché nei comuni limitrofi, gli accordi territoriali devono prevedere particolari contratti tipo per soddisfare le esigenze degli studenti universitari fuori sede. Tale tipologia contrattuale è utilizzata esclusivamente qualora l’inquilino sia iscritto ad un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza (da specificare nel contratto).

2. I contratti di cui al comma 1 hanno durata da sei mesi a tre anni e possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari fuori sede o dalle aziende per il diritto allo studio. I canoni di locazione sono definiti in accordi locali sulla base delle fasce di oscillazione per aree omogenee stabilite negli accordi territoriali di cui all’art. 1.

3. Gli accordi locali di cui al comma 3 dell’art. 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, individuano le relative misure di aumento o di diminuzione degli intervalli di oscillazione in relazione alla durata contrattuale. Per ogni singolo contratto si può, inoltre, tenere conto: della presenza del mobilio; di particolari clausole;delle eventuali modalità di rilascio.

4. Negli stessi accordi territoriali, che individuano i valori minimi e massimi esprimendoli in lire/mq utile o, eventualmente, secondo gli usi locali, possono essere previste particolari clausole in materia di manutenzioni ordinarie e straordinarie, ripartizione degli oneri accessori ed altro.

5. La trattativa territoriale definisce il contratto tipo, di cui il modello è allegato al presente decreto (allegato C), sulla base dei seguenti elementi e condizioni:

a) durata minima di sei mesi e massima di trentasei mesi;

b) rinnovo automatico salvo disdetta del conduttore;

c) facoltà di recesso da parte del conduttore per gravi motivi;

d) facoltà di recesso parziale per il conduttore in caso di pluralità di conduttori;

e) esclusione della sub-locazione;

f) modalità di consegna con verbale o comunque con descrizione analitica dello stato di conservazione dell’immobile;

g) produttività di interessi legali annuali sul deposito cauzionale che non superi le tre mensilità;

h) esplicito richiamo ad accordi sugli oneri accessori ai fini della ripartizione tra le parti ed in ogni caso richiamo alle disposizioni degli articoli 9 e 10 della legge 27 luglio 1978, n. 392;

i) previsione di una commissione conciliativa stragiudiziale facoltativa.

6. Il contratto di cui al presente articolo nella parte descrittiva deve contenere tutti gli elementi ed i riferimenti documentali ed informativi sulla classificazione catastale, le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche anche in relazione alle normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonché una clausola che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai sensi della legge 31 dicembre 1996, n. 675.

7. I contratti di locazione realizzati in base ai criteri definiti ai sensi del presente articolo possono essere stipulati esclusivamente utilizzando i contratti tipo stabiliti negli accordi locali, che saranno depositati presso il comune unitamente agli accordi territoriali.

Quindi, in primo luogo questo tipo di contratto, deve rispecchiare il “contratto tipo” adottato dagli accordi territoriali locali: verifichi quindi se il contratto da Lei firmato rispecchio il contratto tipo adottato dagli accordi locali del comune dove si trova l’immobile.

In ogni caso, anche nelle locazioni transitorie, il recesso del conduttore prima della scadenza del contratto è certamente ammesso, ma deve essere giustificato da “gravi motivi“. La legge non ci dice quali sono i gravi motivi, in quanto la loro individuazione è rimessa all’elaborazione giurisprudenziale, la quale ritiene che i gravi motivi che giustificano il recesso del conduttore debbano ritenersi costituiti da quei fattori oggettivi estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto. In generale si attribuisce rilievo, ai fini della legittimità del  recesso, ai soli motivi di natura oggettiva non dando invece ingresso ai motivi soggettivi.