Compravendita e mutuo bancario: cosa succede se la banca non eroga il mutuo per il rogito notarile?

Abbiamo firmato un atto di compravendita per acquistare una casa. La banca subito ci da l’ok per il mutuo ma ci dice che al momento i tempi sono lunghi in quanto il mutuo richiesto è del 100% del valore dell’immobile. Inizialmente il venditore non ha fretta in quanto deve cercare a sua volta casa. Fissiamo come data ultima del rogito il 31 maggio, ma un mese e mezzo fa avvisiamo l’agenzia che al 31.05 la banca non sarebbe stata pronta a erogare il prestito, l’agente ci risponde che non è un problema, che la data è indicativa e che il venditore sta ancora cercando casa.
Qualche giorno fa l’agente mi chiama insistentemente dicendo che il venditore ha trovato casa e che ha bisogno di vendere entro i tempi stabiliti dal preliminare. Mi sento in difetto ma i modi dell’agente mi stanno facendo andare la casa di traverso e la banca mi dice che avremmo il mutuo a fine giugno.
Cosa possiamo fare? È consentito un comportamento del genere da parte di agente e venditore? Cosa rischio? La caparra versata è stata simbolica, 2.000€ come da accordi con l’agenzia.

Al momento della firma del contratto preliminare (il c.d. “compromesso”) le parti stabiliscono anche il termine entro cui stipulare l’atto definitivo di compravendita, il c.d. rogito notarile.

Solitamente non viene indicata una data univoca, ma viene fissato un termine ultimo entro cui fare l’atto notarile, utilizzando la formula “…entro e non oltre il ...”

Cosa succede quindi se il rogito non viene stipulato entro il termine pattuito dalle parte nel contratto preliminare?

Ebbene il termine in questione non è un termine perentorio. I termini perentori sono quelli che, al loro scadere, determinano automaticamente ed ineluttabilmente la decadenza dal potere di compiere l’atto.

Nel nostro caso, invece, se le parti non fanno il rogito notarile entro il termine pattuito al momento del “compromesso” di norma non incorrono in alcuna decadenza: il rogito fatto dopo quel termine sarà quindi valido.

Si potrà avere la risoluzione del contratto preliminare solo se il venditore ti invia una lettera di diffida con cui ti invita ad andare dal notaio per fare l’atto di compravendita, avvertendoti che in mancanza il contratto si intenderà risolto per tuo inadempimento.

In questi la cosa migliore è concordare con il venditore una nuova data per il rogito per consentire alla banca l’erogazione del mutuo. Solitamente rimandare il rogito di un mese non comporta aggravi per nessuno. Peraltro, se il venditore ha urgenza di vendere, è improbabile che riesca a farlo ad un soggetto diverso da te prima del termine di un mese richiesto dalla tua banca per erogare il mutuo.