Ristrutturazione di un edificio e responsabilità dell’appaltatore

Gentile Avvocato,
ho letto con molto interesse le risposte che Lei ha dato in merito alle presenza di muffa in appartamenti di nuova costruzione. Lo scorso anno ho acquistato un terratetto ricavato da un ex casa colonica ristrutturata direttamente dal costruttore che ha eseguito la trasformazione. Da qualche settimana ho notato della muffa nella camera matrimoniale nelle pareti esposte a nord, il che mi ha spinto a trasferirmi nella camera più piccola, perchè dormire in un ambiente in presenza di muffa non è certamente igenico.
Volevo sapere se nel mio caso è sempre valida la responsabilità del costrutture e, in caso positivo, quali azioni potrei intraprendere per far sistemare la faccenda.
In attesa di un Sua gentilissima risposta.
Alessandro

Risposta: l’art. 1669 c.c.  prevede che “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia” (vedi post del 28/3/08).
Questa norma che si applica quando l’opera dell’appaltatore consiste nella costruzione ex novo di un immobile, può trovare applicazione anche nei casi di ristrutturazione o modifiche di un edificio preesistente?
A mio parere la lettera e la ratio della norma non esclude queste possibilità, con la conseguenza che la responsabilità decennale di cui all’art. 1669 c.c. possa applicarsi anche al caso di modifiche o riparazioni apportate a un immobile preesistente.

Va aggiunto, tuttavia, che la Corte di Cassazione ha accolto tuttiva una lettura restrittiva della norma, che ne escluderebbe l’applicazione al caso di specie. Secondo la Suprema Corte, infatti,  “ove non ricorra la costruzione di un edificio o di altre cose immobili, destinate per loro natura a lunga durata, ma un’opera di mera riparazione o modificazione di preesistenti edifici o di altre preesistenti cose immobili, destinate per loro natura a lunga durata, la norma dell’art. 1669 c.c., non è applicabile, potendo invece trovare applicazione, se ne ricorrono le condizioni, la disciplina sulla responsabilità dell’appaltatore, per difformità e vizi dell’opera, di cui all’art. 1667 c.c. (Cass. civ. Sez. II, 20-11-2007, n. 24143).

L’art. 1667 c.c. prevede che “L’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché, in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall’appaltatore.Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati. L’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell’opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia,  purché le difformità o i vizi siano stati denunziati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna“.