Rischio allegamento della casa e recesso dal contratto preliminare

Buonasera, sto acquistando una casa in campagna ( caparra già versata), ma oggi dopo 2 gg di pioggia ho visto che si crea un vero e proprio fiume adiacente la casa con pericolo che entri in casa l’acqua del suddetto. La cosa è stata taciuta, se piovesse un altro giorno sicuremnte il suddetto “ fiume” si allargherebbe sicuramente il piano terra. Può essere considerato un vizio grave? E procedere all’annullamento dell’accordo? Grazie mille

La garanzia a carico del venditore per i vizi della cosa venduta è prevista dall’art. 1490 c.c.. La garanzia prevede che il venditore è responsabile nei confronti dell’acquirente per i vizi o difetti che rendono l’immobile inidoneo all’uso destinato o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore. L’operatività della garanzia è condizionata alla rilevanza dei vizi ed alla circostanza che l’acquirente non nè fosse a conoscenza al momento dell’acquisto.

Se ricorrono i presupposti previsti dalla norma, l’acquirente può, entro un anno dalla consegna del bene, domandare la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo (art. 1492 c.c.).

Se effettivamente in occasione delle piogge sussiste il rischi di allagamento dell’immobile, saremo in presenza di un vizio rilevante, tale da giustificare la risoluzione del contratto preliminare sottoscritto.

Il venditore, infatti, è tenuto a fornire un bene privo da vizi. Pertanto se l’acquirente riscontrasse delle difformità dell’immobile rispetto a quello descritto nel preliminare o la presenza di vizi,ci troveremo di fronte ad un inadempimento contrattuale del venditore. Se l’inadempimento è grave quest’ultimo può recedere o agire per la risoluzione del contratto.

In questi casi trova poi applicazione l’art. 1385 c.c. secondo cui se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra una somma di danaro, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.  Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.

Quindi, come acquirente potresti recedere dal contratto chiedendo il doppio di quanto versato a titolo di caparra senza bisogno di fornire la prova del danno. Se invece il danno subito per essere stato costretto a rinunciare all’acquisto dell’immobile, fosse superiore al doppio della caparra, allora dovresti chiedere il risarcimento del danno effettivamente subito, ma il danno in questo caso dovrà però essere provato (1453 c.c.).

Prima di intraprendere qualsiasi iniziativa, data la rilevanza degli interessi in gioco, Ti consiglio comunque di rivolgerti ad un avvocato a cui fare esaminare e valutare la tua situazione.