Rinegoziazione mutui: come funziona, chi e quando potrà beneficiarne

Egregio avvocato,
vorrei sapere quando entrera’ in vigore la nuova legge sulla rinegoziazione dei mutui. Presso la mia banca mi dicono che ancora non sanno niente.
Grazie.
10/07/2008 | Marco (via email)

Buongiorno ma su tutta questa storia sui mutui la rinegoziazione quando sarà possibile usarla. io ho già chiamato la mia banca mi sono sentita rispondere che è tutto fermo se ne parlerà in ottobre! Grazie.
10/7/2008 | Cristina (via email)

Risposta: in ragione delle numerose domande pervenute, cercheremo di fare un po’ di chiarezza sulla nuova legge che prevede la rinegoziazione dei mutui.
Per sottrarsi al continuo aumento della rata dei mutui a tasso variabile, dovuto all’incremento dei tassi di interesse, che mal si conciliano con i redditi fissi della maggior parte dei mutuatari, il D.L. 93/2008 (vedi post del 30/5/2008) ha previsto sostanzialmente la possibilità per questi ultimi di passare da un finanziamento a tasso variabile ad uno a tasso fisso.

A quali mutui si applica la nuova legge. Possono formare oggetto di rinegoziazione i mutui a tasso variabile e a rata variabile per tutta la durata del mutuo, stipulati o accollati da persone fisiche, anche a seguito di frazionamento, fino a tutto il 28 maggio 2008, finalizzati all’acquisto, costruzione, ristrutturazione dell’abitazione principale ed erogati da banche e intermediari. A questi soli fini, si intende per abitazione principale quella in cui il proprietario o il coniuge o i parenti entro il terzo grado o gli affini entro il secondo grado dimorano abitualmente. Possono usufruire della rinegoziazione anche i mutuatari inadempienti alla data del 28 maggio 2008 rispetto a rate pregresse del mutuo originariamente contratto, purché non sia intervenuta a tale data la risoluzione del contratto medesimo. La nuova normativa, quindi, non si applica ai mutui a tasso fisso e a tutte le altre forme di finanziamento diverse dal mutuo stipulate da persone fisiche, nonché a tutte le forme di finanziamento concesse a società.

Chi può beneficiarne. I soggetti destinatari della nuova normativo possono accettare di rinegoziare il finanziamento a condizioni predeterminate, i cui criteri e modalità sono stati fissati nella convenzione stipulata tra il Ministero dell’economia e delle finanze e l’ABI (l’associazione delle banche italiane). La rinegoziazione deve comportare la riduzione dell’importo delle rate del mutuo da corrispondere con scadenza successiva al 1° gennaio 2009 ad un ammontare pari a quello della rata che si ottiene applicando all’importo e alla scadenza originari del mutuo i tassi medi applicati al mutuo stesso nell’anno 2006, se già stipulato a quella data, e restituendo o percependo al termine del periodo del finanziamento l’eventuale differenza che si verrà effettivamente a determinare tra le nuove rate rispetto alle originarie.

Come funziona. Sostanzialmente la rinegoziazione funziona così: la banca e gli altri intermediari finanziari rideterminano l’importo della rata del mutuo applicando all’importo fissato all’origine un nuovo tasso di interesse non più variabile, ma fisso, determinato dalla media aritmetica dei tassi contrattualmente applicati al mutuo nel 2006. La rata così calcolata sarà applicata per tutta la successiva durata del mutuo. In altri termini, non si avrà un allungamento dell’originario periodo di ammortamento del mutuo, la cui durata rimane sempre la stessa. La differenza tra l’importo della rata prima della rinegoziazione e quello della rata ‘rinegoziata’ verrà addebitato su un conto di finanziamento accessorio appositamente aperto. Il tasso di interesse applicato a quest’ultimo conto è determinato in base al tasso IRS (che è il parametro di indicizzazione dei mutui a tasso fisso) a 10 anni applicabile alla data di rinegoziazione + uno spread di 0,50. Si calcolerà, quindi, la differenza tra l’importo della rata dovuta in base all’originario piano di ammortamento e quello della rata ‘rinegoziata’ ed in caso di saldi a favore del mutuatario la differenza sarà portata in riduzione del debito risultante da conto accessorio; all’integrale rimborso di quest’ultimo, la rata tornerà ad essere quella del piano di ammortamento originariamente previsto. Alla scadenza del piano di finanziamento, l’eventuale debito presente sul conto accessorio dovrà essere rimborsato con rate uguali a quelle risultanti dalla rinegoziazione e l’ammortamento sarà calcolato in base al tasso applicato al conto accessorio, se più favorevole al mutuatario.

Come si procede. La procedura di rinegoziazione del mutuo si articola in 3 fasi:

1. in primo luogo le banche e gli altri intermediari finanziari che hanno aderito alla convenzione devono presentare per iscritto la proposta di rinegoziazione alla clientela interessata dalle nuove norme entro il 29 agosto 2008. La proposta deve essere effettuata con modalità di comunicazione chiare e comprensibili anche attraverso le comunicazioni che banche e intermediari effettuano periodicamente alla clientela. La proposta deve riportare i contenuti dell’offerta di rinegoziazione, formulata ai sensi dell’articolo 3 del D.L. 93/2008, in relazione al contratto in essere con il mutuatario, includendo elementi che consentano al mutuatario di valutare gli effetti della rinegoziazione in termini di riduzione dell’importo delle rate nonché le possibili implicazioni sulla durata del mutuo in funzione dell’evoluzione dei tassi di interesse;
2. il cliente che intende accettare la proposta della banca dovrà darne comunicazione a quest’ultima entro i successivi 3 mesi;
3. gli effetti della rinegoziazione (riduzione della rata del mutuo) si produrranno dalla prima rata di scadenza successivamente al 1 gennaio 2009.

Le banche, peraltro, sono libere di aderire o meno alla convenzione. Tuttavia, qualora la propria banca non volesse rinegoziare i mutui di cui al D.L. 93/2008, il cliente può sempre optare per la surrogazione o la portabilità del mutuo presso altre banche che alla convenzione hanno aderito.