La validità di un contratto di compravendita immobiliare richiede che il venditore fornisca una dichiarazione contenente gli estremi del titolo edilizio (permesso di costruire, sanatoria, SCIA, ecc.). In mancanza di tale dichiarazione, il contratto è nullo. Lo ha ribadito il Tribunale di Latina con la sentenza 7 febbraio 2026, n. 323.
La natura della nullità: mancanza di requisiti dichiarativi, non illiceità dell’oggetto.
La decisione chiarisce che la nullità prevista dall’art. 17 e 40 della legge n. 47/1985 (oggi sostanzialmente riprodotta nell’art. 46 del DPR 380/2001) riguarda l’assenza delle dichiarazioni urbanistiche obbligatorie e non la presunta “illiceità” dell’immobile.
In altre parole: un immobile costruito in difformità urbanistica non diventa automaticamente “fuori commercio” (res extra commercium); ciò che determina la nullità è la mancanza della dichiarazione formale sul titolo edilizio, non l’abuso edilizio in sé.
La violazione urbanistica resta un illecito amministrativo o penale che riguarda esclusivamente la Pubblica Amministrazione, non la validità civilistica del contratto.
Quali dichiarazioni devono essere presenti nel contratto
Perché la vendita sia valida, il venditore deve indicare:
- gli estremi del permesso di costruire;
- oppure gli estremi del permesso in sanatoria;
- oppure, nei casi previsti, gli estremi della SCIA;
- oppure, per immobili con opere iniziate prima del 1° settembre 1967, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti la data di inizio lavori.
La legge 47/1985 (art. 40, comma 2) considera sufficiente anche l’indicazione della domanda di concessione in sanatoria e dei versamenti delle rate dell’oblazione.
Caso particolare: titolo edilizio annullato
Quando l’immobile diventa abusivo a seguito dell’annullamento del titolo edilizio (in autotutela o per sentenza amministrativa), ma l’amministrazione applica solo una sanzione pecuniaria, la vendita è valida solo se è documentato il pagamento integrale della sanzione. Tale pagamento produce gli stessi effetti del permesso di costruire in sanatoria (art. 38, comma 2, TUE).
Quali atti sono soggetti alla nullità e quali no
La normativa individua con precisione gli atti colpiti dalla nullità. Sono esclusi:
- i trasferimenti mortis causa;
- i preliminari di vendita e gli atti con effetti obbligatori;
- i diritti reali di garanzia e le servitù;
- gli atti compiuti nell’ambito di procedure esecutive o concorsuali.
Questa delimitazione impedisce interpretazioni estensive della nullità oltre i casi previsti dal legislatore.
La conferma dell’atto invalido: recupero dell’elemento formale
La legge consente la conferma del contratto nullo, ma solo se:
- al momento della stipula esisteva realmente il titolo edilizio;
- oppure era stata realmente presentata la domanda di sanatoria;
- oppure, per gli immobili ante 1967, era effettivamente iniziata l’opera prima della data limite.
La conferma non richiede alcuna verifica sulla conformità urbanistica sostanziale dell’immobile: serve solo a recuperare ex post la dichiarazione mancante
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