Compravendita: cosa succede se non si rispetta il termine per il rogito notarile?

In data 25 febbraio abbiamo firmato proposta di acquisto di un immobile con il termine entro il 30 aprile. Nello svilupparsi della procedura di erogazione del mutuo ci sono stati dei rallentamenti (i tempi di perizia, la modifica del costo dell’immobile a fronte di un problema rilevato all’impianto di riscaldamento). Sta di fatto che ad oggi il notaio ha preparato tutto e inviato la documentazione necessaria alla banca che a sua volta deve ritornare al notaio la minuta dell’atto nei prossimi giorni (quanto dichiarato espressamente del direttore della banca). Settimana prossima però, a causa dei festivi, ci sarà meno disponibilità del notaio ad aggiornare la data del rogito prima del 30/4 (termine stabilito nel compromesso).Sicuramente entro il 15 maggio la cosa sarà fattibile. La venditrice tramite l’agente immobiliare ci fa sapere però che non vuole concedere un rinvio del termine e che se il rogito non avviene entro il 30 aprile lei recede dalla vendita dell’immobile e trattiene la nostra caparra. Come ci dobbiamo comportare?

Il quesito riguarda la natura del termine indicato nel contratto preliminare per la stipula dell’atto di compravendita definitivo davanti al notaio.

Quasi sempre nel contratto preliminare (comunemente indicato come “compromesso”) è prevista la clausola in base alla quale il rogito notarile deve essere stipulato “entro e non oltre” una certa data (nel caso in questione entro il 30 aprile).

Cosa succede quindi se l’atto notarile non viene concluso entro il termine previsto nel contratto preliminare?

La risposta dipende dalla natura che si è voluto attribuire al termine: “essenziale” o “semplice”.

Se il termine in questione è ritenuto “essenziale” ex art. 1457 c.c. significa che nel caso in cui il rogito notarile non venga stipulato prima della sua scadenza il contratto preliminare si risolve automaticamente e quindi viene meno l’obbligo per le parti di concludere la compravendita.

L’art. 1457 c.c. prevede infatti che “se il termine fissato per la prestazione di una delle parti deve considerarsi essenziale nell’interesse dell’altra, questa, salvo patto o uso contrario, se vuole esigerne l’esecuzione nonostante la scadenza del termine, deve darne notizia all’altra parte entro tre giorni.In mancanza, il contratto si intende risoluto di diritto anche se non è stata espressamente pattuita la risoluzione”.

Diversamente, nel caso in cui il termine dovesse essere considerato non essenziale (“semplice“), nel caso in cui non venisse rispettato da una delle parti, questa sarà inadempiente e in mora, ma il contratto resterà comunque ancora vincolante.

La differenza quindi è di grade importanza poiché nel primo caso (termine “essenziale”) il contratto preliminare si risolve di diritto, automaticamente, mentre nel secondo caso (termine “semplice”) il preliminare continua ad essere valido ed efficace tra le parti.

Come decifrare quindi la natura (essenziale o semplice) del termine per la stipula dell’atto notarile?

Ebbene, come chiarito più volte dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione Il termine per l’adempimento di un contratto può essere ritenuto essenziale, ai sensi dell’art. 1457 cod. civ., solo quando, all’esito di indagine, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall’uso dell’espressione “entro e non oltre” quando non risulti dall’oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l’utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata.

In sintesi, tornando al caso di specie, se nel contratto preliminare ci si è limitati a scrivere che il rogito notarile doveva essere stipulato entro e non oltre il 30 aprile il termine in questione è considerato “semplice”; ne consegue che se non riesci a stipulare l’atto definitivo di compravendita entro il 30/4 la parte venditrice non può ritenersi svincolata dal contratto preliminare.

Ti suggerisco quindi di fissare la data del rogito con il notaio (nella prima data utile di maggio) e di comunicarlo alla parte venditrice a mezzo lettera raccomandata a/r.