Buongiorno,io e la mia ragazza ci stiamo accingendo all’acquisto di un nuovo immobile.La mia compagna, essendo a Sua volta proprietaria di un appartamento che abbiamo da poco venduto, ha fatto richiesto alla propria banca l’estinzione del mutuo affinché si possa andare a rogito con quello nuovo e permettere al futuro acquirente di acquistare senza nessun ipoteca ancor prima del rogito.
Poiché il con il futuro acquirente dovremmo andare a rogito entro e non oltre il 15 Dicembre, ci siamo recati in banca per richiedere l’estinzione del mutuo in ottemperanza del Decreto Bersani. In banca ci hanno risposto che non vi era nessun problema e non ci sarebbe stato nessun onere da parte nostra.Sarebbero dovuti trascorre solamente 30gg, prima che tale estinzione avvenga in maniera automatica per tacito assenso. Qualora ci fossero delle problematiche, ci avrebbero sicuramente contattato. Tuttavia ci avrebbe rilasciato un documento che attestava l’effettivo e integrale rimborso del muto da parte nostra, in attesa del documento originale da parte dell’Agenzia territoriale. (che ci sarebbe pervenuto mezzo posta entro 2/3 mesi dalla data di richiesta da parte della banca).
Ora il notaio del futuro acquirente ci dice che tale attestato da parte della nostra banca non può essere accettato in fase di rogito e che occorre un atto notarile (ovviamente al prezzo di 400,00€). Noi abbiamo cercato di farci fornire gli estremi dell’altra banca per far mettere in contatto la nostra banca e verificare se effettivamente tale attestato poteva essere accettato in fase di rogito oppure si possono generare delle problematiche. Ad oggi non ci sono ancora stati forniti i recapiti per poter contattare la loro banca.
Ora cosa dobbiamo fare? Siamo obbligati a stipulare un atto notarile, anche se abbiamo mandato avanti la pratica di estinzione con la legge Bersani?
Trovo che questa richiesta sia legata solamente a una questione di “interessi” da parte del notaio …
Ringraziando fin da ora per l’attenzione, attendo una vs. cortese risposta.
Saluti
Luca
Risposta: che la quietanza di pagamento rilasciata dalla banca “non possa essere accettata” in fase di rogito – come sostiene il notaio – mi pare quanto meno discutibile.
Ricordo che con l’integrale pagamento del mutuo anche l’ipoteca a garanzia del quale era stata iscritta si estingue automaticamente; ma questo “automatismo” non opera anche per la cancellazione dell’iscrizione dell’ipoteca dai registri immobiliari: occorre cioè che qualcuno (il creditore ipotecario soddisfatto, la banca) comunichi all’Agenzia del Territorio il proprio consenso alla cancellazione dell’ipoteca, oramai estinta: solo dopo aver ricevuto questo consenso, l’Agenzia del Territorio procederà a cancellare l’iscrizione ipotecaria (per l’aggiornamento dei registri solitamente ci vogliono 20/30 giorni). Quindi, fino a quando non sia annotata la cancellazione dell’ipoteca, la natura reale del vincolo ipotecario ed il carattere costitutivo dell’iscrizione sui registri immobiliari comportano che nei confronti dei terzi il permanere dell’iscrizione ipotecaria, nonostante l’estinzione del credito, può essere di pregiudizio, potendo i terzi ignorare la reale situazione ed essendo generalmente inclini a dare rilevanza all’apparenza del vincolo (vedi post Mancata cancellazione dell’ipoteca sull’immobile oggetto di futura compravendita del 10/10/2008).
Pertanto, in base alla “legge Bersani”, una volta estinto il mutuo con la vostra banca, questa dovrà rilasciarvi la relativa quietanza di pagamento con dichiarazione che lo stesso istituto provvederà a richiedere la cancellazione dell’ipoteca. Entro i successivi 30 giorni la banca dovrà comunicare all’Agenzia del Territorio il proprio consenso alla cancellazione dell’iscrizione ipotecaria. Ma anche se alla data fissata per il rogito la cancellazione dell’ipoteca non fosse stata annotata dall’Agenzia del Territorio e, quindi, l’immobile risultasse ancora formalmente gravato da ipoteca, ciò non costituisce di per sé un impedimento alla stipula del rogito: il notaio, infatti, potrà procedere alla stipula, dando atto che l’immobile oggetto della compravendita risulta gravato da una ipoteca, ma che la parte alienante garantisce che tale ipoteca deve intendersi solo formalmente accesa e priva di effetti giuridici sostanziali in quanto la relativa esposizione debitoria è stata estinta ed la banca mutuante procederà in proprio ai sensi dell’art. 13 comma 8 septies della legge 2 aprile 2007 n. 40 alla formale cancellazione del suddetto gravame, come risulta dalla lettera di quietanza emessa dalla banca medesima e che potrà essere allegata al rogito.
Non vi sono quindi, per il notaio, ostacoli normativi alla stipula dalla compravendita ed abitualmente si procede nel senso sopra descritto.
Quanto alla banca a cui si è rivolto l’acquirente del vostro immobile per ottenere il finanziamento per l’acquisto, e che quindi ha interesse ad iscrivere una ipoteca di primo grado sull’immobile a garanzia del mutuo, è certamente essenziale sapere se per quella banca, per erogare il mutuo al vostro acquirente, è sufficiente l’atto di quietanza rilasciato dal vostro istituto; tuttavia, solitamente, le banca accettano queste dichiarazioni.
Devo vendere il mio appartamento sul quale la banca non mi ha ancora estinto l’ipoteca dopo che il mutuo è stato saldato nel 2004. Ora la banca mi dice che devo fare l’estinzione tramite un notaio che.mi costa dai 400 ai 500 euro. Premetto che il mio appartamento si trova in zona pep e sono case popolari. Il terreno è del comune per 99anni ma poi chi acquista se d’accordo come ho fatto io a suo tempo si prende questo carico. Cosa devo fare??? Ho il rogito a metà dicembre. Grazie per una vs. Risposta.
salve..la mia< storia è particolare,ho comperato casa con un preliminare dando varie somme di denaro,poi a rogito notarile sono venuto a conoscenza di un ipoteca estranea,sul primo momento ho pensato si trattasse del mutuo regionale,poi l'inprenditore mi fece notare che lui svincolava entro data 31 dicembre,poi invece fece fallimento voluto,ed io mi ritrovo oltre al mutuo regionale pure il debito suo che non ha niente a che vedere con me ma la banca li vuole da mè e mi minaccia di vendermi un immobile che io sto pagando.io ho denunciato alla finanza il tutto,e pure per truffa perchè sia mutuo che soldi dati non coincidono a quanto rogitato,e ora vogliono vendermi la casa,il mio danno è troppo ingente,che non basterebbe il costo di questa casa.
salve ho un fratello che ha comperato un sottoscala purtroppo molto indecente, ma siccome non siamo esperti in questo settore ,le persone dell’agenzia le hanno chiesto subito una caparra di 5,00€ poi di 10,00 e 10,00,e anche pagare il notaio (che sta insieme all’agenzia) e ancora non e finita perchè deve darne ancora altre 35,000 € davanti al notaio.ora vi chiedo una cortesia potreste dirmi se si vuole ritirare cosa comporta? premetto che la casa ha anche un’ipoteca e quelli dell’agenzia dicono che non succede niente e che si estingue quando si firma davanti al notaio grazie
Suppongo che tuo fratello abbia firmato un contratto preliminare di compravendita (c.d.compromesso); pertanto si è obbligato ad acquistare l’immobile e, di norma, non può venire meno al contratto, pena il risarcimento dei danni.