Condominio: il creditore del condominio può agire anche contro i condomini che hanno pagato la loro quota?

Buona Sera,
Vi scrivo in merito ad un problema di carattere condominiale. I miei genitori sono proprietari di un’appartamento di un palazzo con circa 50 appartamenti. Giusto 2 anni fa sono iniziati i lavori di ristrutturazione della facciata dello stabile che si è concluso giusto 3 mesi fa. Da 2 anni si sono accumulate le varie quote dei proprietari tranne di 2 che, allo stato attuale, si sono rifiutati di uscire le quote da accantonare. Ad oggi il condominio è moroso delle quote dei 2 proprietari. La parte legale della ditta fornitrice sostiene che non potendo citare in giudizio tutti i condomini del palazzo ne estrarrà 2 ai quali spedirà la lettera legale.

Vi chiedo: Stando cosi i fatti è corretto l’operato dello studio legale della ditta ? E se cosi stanno le cose si potrebbe creare il paradosso che le lettere verranno recapitate ai proprietari che hanno regolarmente pagato le loro quote.
Mi chiarite meglio tutto quanto ?
Grazie e buon lavoro.
Piero

Risposta: il problema da Lei sollevato è quello della solidarietà passiva tra i condomini, che tradotto significa questo: quando l’amministratore del condominio non è in grado di pagare i fornitori a causa della morosità di alcuni condomini, i fornitori possono chiedere il pagamento dell’intero credito sia sull’intero condominio, oppure anche nei confronti di uno qualsiasi dei condomini, ancorchè quest’ultimo non si sia reso moroso. E ciò in conseguenza del principio della solidarietà delle obbligazioni condominiali.  L’obbligazione è in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all’adempimento per la totalità e l’adempimento da parte di uno libera gli altri (1292 c.c.).

In effetti, questo principio in materia condominiale è stato ripetutamente affermato anche dalla Corte di Cassazione; senonchè  la sentenza n. 9148/2008 emessa dalla Sezioni Unite della Cassazione,  rivedendo il proprio precedente orientamento maggioritario, ha sposato il principio opposto negando la solidarietà passiva in materia condominiale. Pertanto, per effetto di questa sentenza  i creditori del condominio possono agire per il pagamento delle somme dovute solo contro i condomini che non hanno versato la loro quota, senza coinvolgere chi ha pagato regolarmente. Ad avviso delle Sezioni Unite, non si può applicare al condominio il principio della responsabilità solidale, ma ciascun condomino deve rispondere dell’impegno preso collettivamente, nell’interesse del condominio, solo in proporzione alle rispettive quote.

Bisogna, tuttavia, aggiungere che la discussione non è affatto chiusa. Infatti, dopo la sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione, sono state pronunciate alcune sentenze (sempre della Cassazione) che hanno ribaltato nuovamente i principi chiave della responsabilità condominiale, recuperando il principio della solidarietà passiva (Cassazione, sentenza n. 14813/08).

In ogni caso, sulla base di quanto affermato dalla sentenza 9148/2008, il condomino non moroso a cui venga richiesto di adempiere l’obbligazione da parte del creditore del condominio, può contestare la pretesa.